La tasa promedio de la hipoteca fija a 30 años en Estados Unidos alcanzó el 6,55% y marcó su nivel más alto en casi doce meses. Este incremento añade presión sobre los compradores en un mercado donde la asequibilidad ya limita el acceso de numerosos hogares y donde las ventas muestran señales de desaceleración hacia el verano.
Caída en las ventas pendientes
Las ventas pendientes de viviendas retrocedieron 5,4% en junio respecto al mes anterior y 0,3% frente al mismo período del año pasado, según datos de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Dado que suele transcurrir entre uno y dos meses entre la firma del contrato y el cierre, este indicador apunta a un mercado más lento en los próximos meses. La cifra confirma que el encarecimiento del financiamiento está empezando a reflejarse en las operaciones que aún no se han concretado.
Según Freddie Mac, la tasa había sido de 6,49% la semana anterior y de 6,75% hace un año. El promedio actual representa el valor más elevado desde el 28 de agosto, cuando se situó en 6,56%. Para los solicitantes de crédito, el movimiento implica un costo mensual adicional en un contexto donde el acceso a la vivienda ya se encontraba deteriorado.
Alza también en plazos más cortos
Las hipotecas a 15 años, frecuentemente utilizadas para refinanciar préstamos existentes, también registraron un aumento. Su tasa promedio subió a 5,93% desde el 5,82% de la semana previa y se ubicó por encima del 5,92% registrado hace un año. Este comportamiento indica que el encarecimiento afecta tanto a nuevos compradores como a quienes buscan modificar las condiciones de financiamiento ya contratado.
Factores que impulsan el repunte
El alza de las tasas hipotecarias responde a la combinación de decisiones de política monetaria de la Reserva Federal, las expectativas del mercado sobre el crecimiento económico y la inflación, y la evolución del bono del Tesoro a 10 años, que sirve como referencia para fijar el precio de los créditos. Este año el movimiento se intensificó por el conflicto con Irán, que elevó los precios del crudo y reavivó temores inflacionarios. Los rendimientos de la deuda de largo plazo superaron los niveles previos al estallido de fines de febrero y arrastraron consigo las tasas hipotecarias.
El rendimiento del Tesoro a 10 años se encontraba en 4,57% al mediodía del jueves, frente a 4,54% una semana antes y 3,97% a fines de febrero. Este cambio de contexto explica la magnitud del giro observado en las últimas semanas. A fines de febrero la tasa promedio de la hipoteca a 30 años había descendido levemente por debajo del 6% por primera vez desde finales de 2022; el repunte posterior devolvió la presión sobre los compradores.
Inflación más moderada sin alivio inmediato
Un informe difundido esta semana mostró que los precios pagados por los consumidores en gasolina, ropa y otros bienes se enfriaron el mes pasado. Ese dato podría reducir parte de la presión sobre la Reserva Federal, que evalúa posibles ajustes en las tasas de interés de corto plazo. Sin embargo, el banco central no fija directamente las tasas hipotecarias, aunque sus decisiones influyen en el comportamiento de los inversores en bonos y, por esa vía, en el rendimiento del Tesoro a 10 años.
Hannah Jones, economista senior de Realtor.com, señaló que se trata de un paso en la dirección correcta, pero que mientras las tasas hipotecarias no sigan ese ejemplo, los compradores seguirán enfrentando costos de endeudamiento elevados incluso cuando otras condiciones comiencen a mejorar. La trayectoria de las tasas, aunque aún algo inferior a la de hace un año, ya ha impactado las ventas de viviendas durante 2024.
Demanda de crédito en retroceso
Los datos de solicitudes de hipotecas también reflejan el deterioro de la asequibilidad. La Asociación de Banqueros Hipotecarios informó que las solicitudes cayeron 2,7% la semana pasada respecto de la anterior, con una baja de 7% en las solicitudes destinadas a la compra de vivienda. El rendimiento del Tesoro a 10 años se mantuvo por encima de los niveles previos al conflicto de fines de febrero, acompañando el encarecimiento de los préstamos para vivienda.
El efecto acumulado de estos factores reduce el poder adquisitivo de los hogares en un momento en que la oferta de propiedades sigue siendo limitada. Los prestatarios enfrentan pagos mensuales cientos de dólares superiores a los registrados hace apenas unos meses, lo que limita las opciones disponibles en distintos segmentos del mercado inmobiliario residencial.
