El Tribunal Supremo anuló el Real Decreto que creaba el Registro Único de Arrendamientos de corta duración. Fevitur calcula ahora que los propietarios acumulan pérdidas de 496 millones de euros entre lucro cesante y gastos directos. La cifra surge de los 400.000 números de registro emitidos a 27 euros más IVA anuales y de las oportunidades de alquiler perdidas mientras duraron los trámites.
El Colegio de Registradores aplicó la norma durante su vigencia y rechaza cualquier devolución. Esta postura genera un primer choque frontal con las asociaciones de propietarios, que exigen compensación por un procedimiento declarado inconstitucional.
Competencias autonómicas ignoradas desde el origen
El magistrado Diego Córdoba señaló que el decreto carecía de título competencial estatal y duplicaba registros ya existentes en las comunidades autónomas. Tanto el Consejo de Estado como el Consejo General del Notariado habían advertido de esta vulneración antes de su aprobación. La sentencia confirma que el Estado intentó eludir normativas regionales vigentes, lo que explica la cascada de recursos de casación que ahora llegan al Supremo.
Este choque competencial no es menor. Varias comunidades ya regulaban el alquiler turístico con requisitos propios. La superposición obligó a miles de propietarios a realizar trámites duplicados y a asumir costes que la normativa autonómica no exigía.
El peso real sobre pequeños propietarios
La Asociación Canaria de Alquiler Vacacional documenta casos concretos de solicitudes que tardaron semanas en resolverse. Durante ese tiempo, los inmuebles permanecieron cerrados y perdieron reservas confirmadas. El lucro cesante no afecta solo a grandes plataformas; también golpea a familias que destinan una segunda vivienda al alquiler estacional para complementar ingresos.
Además de las tasas registrales, muchos propietarios debieron inmatricular fincas o declarar obra nueva para cumplir con el nuevo formulario. Estos gastos adicionales, sumados a honorarios de gestores y notarios, elevan el coste real por encima de los 27 euros iniciales.
Seguridad jurídica erosionada
La letrada del Consejo de Estado Raquel Hurtado recuerda que el órgano ya emitió serias advertencias sobre la falta de competencia estatal. Aprobar un real decreto pese a esas observaciones generó inseguridad jurídica innecesaria. Los propietarios que actuaron de buena fe ahora se enfrentan a un vacío: pagaron por un registro que nunca debió existir y no existe mecanismo claro de restitución.
El catedrático Lorenzo Prats añade que la regulación del derecho a la vivienda ha seguido un ritmo “histérico” en los últimos años. Cada nuevo texto normativo añade capas de exigencia sin resolver el problema de fondo: la escasez de oferta. El decreto anulado es un ejemplo claro de cómo la prisa legislativa multiplica costes sin mejorar el acceso a la vivienda.
Riesgos de litigiosidad prolongada
Las asociaciones ya preparan demandas colectivas contra el Colegio de Registradores. Si prosperan, podrían abrir un precedente sobre responsabilidad patrimonial del Estado cuando una norma es declarada inconstitucional tras su aplicación. El escenario más probable es una sucesión de sentencias que obliguen a devolver tasas o a indemnizar lucro cesante, aunque el proceso judicial se extenderá varios años.
Al mismo tiempo, las comunidades autónomas observan con atención. Algunas estudian reforzar sus propios registros para evitar que el vacío estatal genere más inseguridad. Este movimiento podría fragmentar aún más el mercado de alquiler turístico en España.
Perspectivas de futuro para el sector
El fallo del Supremo refuerza la primacía de las normativas autonómicas. Plataformas y propietarios esperan que cualquier nueva regulación estatal respete esos marcos competenciales y evite duplicidades. Mientras tanto, el daño económico ya causado seguirá generando reclamaciones y erosionando la confianza en los instrumentos registrales.
La experiencia demuestra que los intentos de centralizar el control sin base constitucional generan costes elevados y resultados limitados. El sector del alquiler de corta duración necesitará varios años para absorber las consecuencias de este episodio y recuperar la estabilidad jurídica perdida.
