El auge de las viviendas turísticas en Colombia no surgió de manera aislada, sino que se enraíza en cambios estructurales acelerados por la pandemia. Antes de 2020, el alojamiento tradicional dominaba el mercado, con cadenas hoteleras concentrando la mayor parte de los ingresos derivados del flujo de visitantes. Sin embargo, el confinamiento modificó las preferencias de los viajeros, quienes empezaron a priorizar espacios privados y mayor control sobre su estancia. Esta transición coincidió con la expansión de plataformas digitales que facilitaron el contacto directo entre propietarios y huéspedes, abriendo oportunidades que antes quedaban reservadas a grandes operadores.
Los datos de Corficolombiana revelan que el número de viviendas registradas creció 635 por ciento desde entonces, superando con amplitud el ritmo del segmento hotelero. El Registro Nacional de Turismo contabiliza actualmente 70.894 unidades activas, con Antioquia a la cabeza con 14.619 registros, seguida por Bogotá con 9.015 y Bolívar con 8.819. Estos tres territorios concentran la demanda por su combinación de atractivos naturales, infraestructura y conectividad aérea.
El contexto económico refuerza esta tendencia. Durante 2025 Colombia recibió más de seis millones de visitantes, un incremento del 3,8 por ciento respecto al año anterior. Los ingresos generados por estos viajeros alcanzaron 9.427 millones de dólares, cifra que superó los recursos obtenidos por las exportaciones de petróleo en el mismo periodo. A nivel más amplio, el Banco de la República reportó que el turismo aportó 34.430 millones de dólares en divisas hasta diciembre de 2025, consolidándose como el principal componente de la exportación de servicios del país.
Transformación de la participación local en la cadena turística
Antes del crecimiento de las viviendas de corta estancia, los beneficios del turismo se concentraban en grandes empresas y cadenas hoteleras. La aparición de miles de pequeños prestadores alteró esa distribución. Según Asohost, estas viviendas generan cerca de 10,6 billones de pesos anuales, lo que demuestra que el ingreso ya no se limita a corporaciones sino que llega directamente a propietarios individuales y a proveedores de servicios complementarios como guías locales o transporte privado.
En Antioquia, por ejemplo, numerosos residentes de zonas residenciales de Medellín han reconvertido apartamentos o casas familiares en unidades de alquiler temporal. Esta decisión responde tanto a la rentabilidad como a la flexibilidad de horarios que ofrece el modelo, permitiendo a los dueños mantener el uso propio del inmueble en temporadas bajas. El mismo patrón se observa en Cartagena, donde propiedades cercanas al centro histórico han pasado de uso residencial exclusivo a mixto, impulsando una economía paralela de limpieza, mantenimiento y abastecimiento.
Efectos sobre el mercado inmobiliario y la planificación urbana
El incremento sostenido de viviendas turísticas ejerce presión sobre la oferta habitacional en ciudades de alta demanda. En barrios con fuerte atractivo para visitantes extranjeros, el alquiler mensual tradicional compite con tarifas diarias que pueden multiplicar los ingresos. Esta dinámica, observada ya en sectores de Bogotá como Chapinero y en el casco antiguo de Cartagena, eleva los precios de renta y reduce la disponibilidad de vivienda para residentes permanentes.
Al mismo tiempo, la formalización exigida por el Registro Nacional de Turismo obliga a los propietarios a cumplir normas de seguridad, tributación y accesibilidad. Este requisito ha generado un proceso de profesionalización que beneficia la calidad del servicio pero también impone barreras de entrada para pequeños oferentes sin capital para adaptarse a las regulaciones. El resultado es una segmentación del mercado: unidades formalizadas conviven con otras que operan al margen, creando tensiones regulatorias que las autoridades locales aún no han resuelto de manera uniforme.
Repercusiones en la conectividad y los servicios complementarios
El flujo de visitantes impulsado por este modelo de alojamiento ha estimulado la demanda de transporte aéreo. Durante el primer trimestre del año se vendieron más de 368.000 tiquetes internacionales con destino a Colombia, un aumento del 16,7 por ciento frente al mismo periodo previo. Mercados emisores como Estados Unidos, Brasil y México explican gran parte de ese crecimiento, y las plataformas de alquiler han facilitado la llegada de viajeros que buscan experiencias personalizadas en lugar de paquetes estandarizados.
Esta mayor conectividad genera efectos multiplicadores en sectores como la gastronomía de barrio, el transporte terrestre y la oferta cultural de base comunitaria. Sin embargo, también plantea desafíos de sostenibilidad: el aumento de vuelos y desplazamientos locales incrementa la huella de carbono del turismo, mientras que la concentración de visitantes en pocas zonas puede saturar infraestructuras de agua, residuos y movilidad.
Perspectivas de regulación y equilibrio a largo plazo
La experiencia internacional muestra que el crecimiento descontrolado de viviendas turísticas puede derivar en conflictos sociales y pérdida de identidad de los barrios. Colombia aún se encuentra en una fase intermedia donde la formalización avanza, pero las políticas de límite de días de alquiler o de restricción por zona siguen siendo incipientes. Gobiernos departamentales como el de Antioquia y el Distrito de Bogotá evalúan esquemas de licencias que equilibren el beneficio económico con la protección del tejido residencial.
En el mediano plazo, la consolidación de este segmento dependerá de la capacidad de integrar criterios de sostenibilidad ambiental y social en las plataformas y en la normativa local. Si se logra esa articulación, las viviendas turísticas podrían convertirse en un motor estable de inclusión económica para miles de familias colombianas. De lo contrario, el riesgo de saturación y rechazo vecinal podría limitar el potencial demostrado hasta ahora por el 635 por ciento de expansión registrado desde la pandemia.
