El mercado de vivienda usada en México ha cobrado relevancia en los últimos años debido a la escasa oferta de proyectos nuevos en zonas consolidadas y a los incrementos sostenidos en los precios de las unidades recién construidas. Según datos del Índice de la Sociedad Hipotecaria Federal, durante el primer trimestre de 2026 la vivienda nueva registró un alza anual del 9.1 por ciento, mientras que la usada avanzó 8.3 por ciento. Esta diferencia refleja cómo los compradores buscan alternativas más accesibles en colonias ya establecidas, donde la infraestructura y los servicios están consolidados desde hace décadas.
La tendencia no surge de manera aislada. Desde la década de 1990, la política habitacional mexicana priorizó la construcción masiva en las periferias urbanas, dejando un vacío en el centro de las ciudades. Con el paso del tiempo, muchas familias optaron por adquirir propiedades de segunda mano para permanecer cerca de empleos, escuelas y transporte público. Este patrón se intensificó tras la pandemia, cuando el teletrabajo permitió reconsiderar ubicaciones sin sacrificar conectividad.
La Procuraduría Federal del Consumidor ha insistido en la necesidad de revisar la documentación antes de cualquier transacción. La identificación oficial del vendedor, el acta de matrimonio cuando aplique y el título de propiedad inscrito en el Registro Público de la Propiedad constituyen la base mínima para acreditar la legítima propiedad. Cuando el régimen patrimonial es de sociedad conyugal, el consentimiento del cónyuge resulta indispensable para evitar futuras impugnaciones judiciales. Estos requisitos derivan de reformas al Código Civil Federal que buscan proteger a terceros de buena fe en operaciones inmobiliarias.
Orígenes del crecimiento del segmento usado
El auge actual se explica por la combinación de factores estructurales y coyunturales. La limitada producción de vivienda nueva en zonas centrales responde a restricciones de suelo y a costos elevados de edificación. Al mismo tiempo, el envejecimiento del parque habitacional existente genera un flujo constante de propiedades en venta por herencias o cambios de residencia. En ciudades como Guadalajara y Monterrey, por ejemplo, colonias fundadas a mediados del siglo pasado concentran hoy un alto porcentaje de transacciones de vivienda usada, muchas de ellas realizadas entre familiares o vecinos que evitan intermediarios formales.
Esta dinámica modifica el papel de los notarios públicos. Antes limitados a escriturar propiedades nuevas, ahora deben verificar historiales de predios que pueden acumular múltiples transmisiones desde hace más de cincuenta años. El riesgo de gravámenes ocultos aumenta cuando los registros no han sido actualizados de manera digital, lo que obliga a consultas exhaustivas en archivos físicos y electrónicos.
Efectos en la protección del consumidor
La recomendación de Profeco de contar con un especialista en bienes raíces reduce la probabilidad de fraudes, pero también eleva los costos de transacción para compradores de menores ingresos. En la práctica, quienes acceden a créditos hipotecarios a través de bancos o del Infonavit reciben apoyo institucional para la elección del notario y la obtención de certificados. Sin embargo, las operaciones de contado carecen de esta supervisión y representan un segmento donde los errores documentales pueden pasar inadvertidos hasta años después de la firma.
Un caso ilustrativo ocurrió en Puebla en 2024, cuando una familia adquirió una casa sin verificar adeudos de mantenimiento en un condominio. El notario no detectó la omisión porque las cuotas no forman parte de su verificación estándar. Meses después, el nuevo propietario enfrentó una demanda por pagos atrasados que superaban el 15 por ciento del valor de la propiedad. El episodio motivó que varias notarías locales incluyeran cláusulas adicionales en los contratos de compraventa para cubrir este rubro.
Repercusiones en el sistema financiero y notarial
Las instituciones crediticias han ajustado sus protocolos de originación ante el incremento de operaciones de vivienda usada. Condusef exige ahora comprobantes de ingresos más detallados y copias del contrato de promesa de compraventa firmadas ante testigos. Estos requisitos buscan mitigar el riesgo de cartera vencida, pero también alargan los tiempos de aprobación. En promedio, el proceso de escrituración con crédito hipotecario se extiende entre 45 y 60 días, comparado con 30 días para propiedades nuevas.
El impacto se extiende al propio Registro Público de la Propiedad. La digitalización de folios reales avanza de manera desigual entre entidades federativas. Estados con mayor rezago generan cuellos de botella que afectan la liquidez del mercado secundario. Expertos del sector estiman que una modernización completa de los registros podría reducir en un 20 por ciento los costos de investigación de títulos en los próximos cinco años.
Consecuencias sociales y urbanas a largo plazo
La mayor transparencia documental en las transacciones de vivienda usada favorece la movilidad social al permitir que familias de clase media accedan a ubicaciones mejor consolidadas sin incurrir en riesgos patrimoniales excesivos. Al mismo tiempo, la exigencia de certificados actualizados de predial y agua incentiva a los vendedores a mantener al corriente sus obligaciones fiscales, lo que mejora la recaudación municipal.
En el plano urbano, el interés renovado por propiedades existentes estimula procesos de rehabilitación en barrios antiguos. Sin embargo, también puede acelerar procesos de gentrificación cuando compradores con mayor poder adquisitivo desplazan a residentes de larga data. Ciudades intermedias como Querétaro han observado este fenómeno en colonias históricas donde el precio por metro cuadrado de vivienda usada ha superado al de zonas de expansión reciente.
El acompañamiento de profesionales especializados se perfila como un factor diferenciador para reducir litigios futuros. A medida que el mercado madura, es probable que surjan certificaciones específicas para asesores inmobiliarios enfocados en vivienda usada, similares a las que ya existen en otros países de América Latina. Esta evolución contribuiría a profesionalizar un segmento que representa ya más de la mitad de las operaciones de compraventa en varias entidades del país.
