Con las elecciones municipales de octubre de 2026 en el horizonte, los desarrolladores inmobiliarios peruanos enfrentan una nueva oleada de incertidumbre. La experiencia de 2023, cuando distritos como Miraflores, San Isidro y Surco paralizaron cerca de 400 proyectos por un valor de 1.500 millones de dólares, genera temores sobre posibles revisiones arbitrarias de licencias ya otorgadas. Sin embargo, el marco normativo actual ofrece herramientas más robustas para proteger las inversiones consolidadas.
El principio de irretroactividad, respaldado por el TUO de la Ley 29090 y la jurisprudencia del Tribunal Constitucional, impide que nuevas gestiones apliquen parámetros urbanísticos posteriores a la aprobación original. Además, la Ley 27444 establece un plazo máximo de dos años para declarar la nulidad de oficio de un acto administrativo firme; vencido ese período, la municipalidad debe recurrir al Poder Judicial. La ejecución de obras solo puede suspenderse por incumplimientos técnicos comprobados o riesgos de seguridad, no por discrepancias de criterio una vez emitido un informe favorable de revisores urbanos.
En la práctica, los proyectos con inicio de obra acreditado y documentación ordenada cuentan con mayor blindaje frente a cuestionamientos políticos. Tanto el Tribunal Constitucional como Indecopi han señalado que desconocer licencias vigentes sin sustento puede constituir una barrera burocrática ilegal. Mantener el expediente al día y verificar el cumplimiento físico del proyecto aprobado reduce significativamente los riesgos ante el relevo de autoridades.
