La compraventa de inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires registró 5990 escrituras en junio, un aumento interanual del 3,96 por ciento, mientras que las operaciones con hipoteca cayeron un 37,1 por ciento hasta 765 casos. El monto total alcanzó 1,058 billones de pesos, con un valor promedio por operación de 176,7 millones de pesos, equivalente a unos 120 mil dólares al tipo de cambio oficial. En el semestre completo se acumularon casi 30 mil escrituras, prácticamente igual al primer semestre de 2025, lo que configura un empate técnico en el nivel de actividad pese a la fuerte contracción del crédito hipotecario.
El enigma de las ventas que crecen sin crédito
El dato más llamativo no reside en el leve repunte mensual del 10,2 por ciento frente a mayo, sino en la capacidad del mercado para sostenerse con un 40 por ciento menos de hipotecas. Esta resistencia sugiere que el segmento de compradores con capacidad de pago en efectivo o con acceso a financiamiento alternativo ha tomado mayor protagonismo. En un contexto de inflación controlada y tipo de cambio estable, los ahorros en dólares de los sectores medios-altos parecen estar canalizándose directamente hacia la propiedad, sin intermediación bancaria. Esta dinámica reduce la dependencia del sistema financiero pero también concentra las transacciones en un grupo más reducido de demandantes.
Precios que suben pero pierden impulso
El precio promedio del metro cuadrado llegó a 2467 dólares en junio, con un incremento mensual de apenas 0,2 por ciento y una suba semestral del 0,7 por ciento, muy inferior al 4,4 por ciento registrado en el mismo período de 2025. La variación interanual del 1,6 por ciento representa el menor ritmo de los últimos 27 meses. Esta desaceleración indica que la demanda solvente ya no está dispuesta a convalidar incrementos acelerados sin mejoras en las condiciones de financiamiento. Los barrios más caros, como Puerto Madero con 6136 dólares el metro cuadrado, Palermo con 3420 y Núñez con 3382, siguen marcando la pauta, mientras que Lugano, Nueva Pompeya y La Boca mantienen valores por debajo de 1600 dólares, evidenciando una brecha estructural que el crédito hipotecario podría ayudar a cerrar si volviera con fuerza.
Perspectivas de bancos, desarrolladores y compradores
Los bancos enfrentan un dilema claro: la caída de las hipotecas reduce su participación en un mercado que históricamente generaba volúmenes importantes de préstamos a largo plazo. Sin embargo, la mención de Magdalena Tato a posibles líneas en moneda extranjera abre una puerta que los bancos privados podrían explorar si el marco regulatorio lo permite. Los desarrolladores, por su parte, observan con atención la mención a la tokenización como mecanismo para captar capital de inversores minoristas y extranjeros sin depender exclusivamente del crédito tradicional. Los compradores de clase media, en cambio, quedan en una posición intermedia: pueden concretar operaciones si cuentan con dólares ahorrados, pero enfrentan mayores barreras para acceder a viviendas de mayor valor o para quienes dependen de ingresos en pesos sin respaldo patrimonial previo.
Tres lecturas originales sobre el escenario actual
La primera lectura apunta a que la estabilidad del volumen de escrituras sin hipotecas revela una demanda reprimida que ya no espera condiciones crediticias ideales y opta por liquidar activos líquidos. Esto genera un mercado más resiliente a corto plazo pero también más vulnerable a shocks de confianza o devaluaciones que afecten el valor de esos ahorros en dólares. La segunda lectura sugiere que la tokenización mencionada por Tato podría convertirse en un puente entre el mercado inmobiliario tradicional y las nuevas formas de inversión digital, siempre que se resuelvan cuestiones de regulación y liquidez secundaria. La tercera lectura destaca que la brecha de precios entre barrios premium y populares podría ampliarse si el crédito no regresa, porque solo los compradores con mayor poder adquisitivo logran cerrar operaciones en las zonas de mayor valor.
Riesgos que se acumulan hacia el segundo semestre
El principal riesgo radica en que la actual resistencia se interprete como una señal de normalidad cuando en realidad refleja una situación transitoria. Si la demanda con efectivo se agota antes de que surjan nuevas herramientas de financiamiento, el volumen de operaciones podría retroceder en el segundo semestre. Otro riesgo proviene de la posible apreciación del peso o de ajustes en el tipo de cambio oficial que alteren la paridad dólar-propiedad y desincentiven a los compradores que hoy operan con divisas. Finalmente, la ausencia de crédito hipotecario sostenido limita la movilidad habitacional: familias que desean mejorar su vivienda quedan atadas a propiedades que ya no se ajustan a sus necesidades, lo que reduce la rotación y la liquidez general del mercado.
Escenarios probables para los próximos meses
Si el Colegio de Escribanos y los bancos logran impulsar líneas en moneda extranjera o esquemas de tokenización regulados, el segundo semestre podría mostrar una recuperación gradual de las hipotecas y un repunte más sostenido de las operaciones. En un escenario intermedio, el mercado se mantendría en el rango de 28 mil a 32 mil escrituras anuales, con precios estables en dólares y mayor participación de compradores cash. En el peor de los casos, una nueva desaceleración económica o restricciones cambiarias podrían llevar el volumen por debajo de los 25 mil escrituras, profundizando la segmentación entre quienes pueden pagar al contado y quienes quedan excluidos. La clave seguirá siendo la capacidad del sistema para generar instrumentos que transformen la demanda latente en transacciones concretas sin depender exclusivamente del ahorro individual.
