El mercado mexicano de oficinas atraviesa una recuperación desigual: el arrendamiento acumulado crece, pero las empresas son más selectivas respecto a la ubicación, la calidad del inmueble y el tiempo que necesitan para comenzar operaciones. Entre enero y julio de 2026 se contrataron 540,000 metros cuadrados, un aumento de 9.5% frente al mismo periodo de 2025, según Solili.
El dato acumulado muestra una mejora relevante, aunque no describe por completo el comportamiento reciente. En julio, la demanda bruta fue de apenas 44,000 metros cuadrados, casi 60% menos que un año antes. La diferencia entre ambos indicadores sugiere que la recuperación no avanza de manera uniforme: algunos proyectos corporativos siguen concretándose, pero las decisiones de ocupación se toman con mayor cautela y en plazos más prolongados.
La ubicación dejó de ser el único criterio
Solili define el momento actual como una etapa de dinámica más selectiva. Las compañías ya no evalúan únicamente la cercanía con corredores financieros o centros de transporte; también comparan la eficiencia de las plantas, las especificaciones técnicas, la disponibilidad de servicios y la posibilidad de adaptar el espacio sin retrasar el inicio de actividades.
Esta transformación ocurre mientras la vacancia nacional se reduce. En julio llegó a 15.3%, 1.2 puntos porcentuales menos que un año antes. Monterrey registró una tasa de 10.4%, con una disminución anual de 2.3 puntos. La menor disponibilidad no implica, sin embargo, que cualquier oficina encuentre inquilino con facilidad. La demanda se concentra en los edificios que ofrecen una combinación convincente de localización, calidad y condiciones de entrega.
La Ciudad de México concentró el mayor volumen de arrendamiento durante julio, seguida por León, Monterrey y Guadalajara. La concentración confirma el peso de los principales mercados corporativos, pero también muestra que las empresas están distribuyendo sus operaciones según sus necesidades productivas, logísticas y de talento, y no solo por la profundidad histórica de cada submercado.
La relocalización adelanta la necesidad de oficinas
El vínculo entre oficinas y actividad industrial se ha vuelto más estrecho. Spot2.mx identifica una demanda asociada con empresas de manufactura, logística, tecnología y cadenas de suministro, sectores que requieren equipos administrativos aun antes de que una planta entre en funcionamiento.
Cuando una compañía anuncia una instalación productiva, surge con rapidez la necesidad de alojar a los equipos de ingeniería, compras, finanzas, recursos humanos y atención a clientes. Vianey Macías, jefa de Investigación de Mercado de Spot2.mx, explicó que estas áreas suelen necesitar un espacio operativo antes de que concluyan las obras industriales. Por esa razón, la oficina se convierte en una pieza inicial del proceso de relocalización, no en una etapa posterior.
Durante el segundo trimestre, la renta corporativa promedio fue de 22.24 dólares por metro cuadrado en Monterrey, 20.99 dólares en Guadalajara y 20.60 dólares en Querétaro. Las diferencias reflejan tanto la presión de la demanda como la calidad y disponibilidad del inventario en cada mercado.
El costo adicional de llegar con todo listo
En Nuevo León y Jalisco aumentó la participación de oficinas acondicionadas y amuebladas, mientras que los espacios en obra gris perdieron presencia hacia finales de 2025 y durante 2026. La preferencia tiene una explicación operativa: una empresa que está abriendo mercado puede valorar más la velocidad de ocupación que la posibilidad de controlar cada detalle del diseño.
En Monterrey, la renta promedio reportada por Spot2.mx fue de 20.33 dólares por metro cuadrado para espacios en obra gris, de 22.08 dólares para oficinas acondicionadas y de 25.21 dólares para oficinas amuebladas. En Guadalajara, los precios fueron de 20.88, 22.68 y 23.06 dólares, respectivamente.
El diferencial revela que la rapidez tiene un precio. Pagar más por un espacio listo para operar puede reducir gastos de adecuación, contratación de proveedores, supervisión de obra y tiempo improductivo. Para empresas que deben coordinar la llegada de personal con el calendario de una nueva planta o contrato logístico, esa reducción de incertidumbre puede justificar una renta superior.
Una estrategia de entrada antes de consolidarse
La demanda no se divide de forma rígida entre oficinas flexibles y edificios Clase A. Macías señaló que una misma empresa puede utilizar ambos formatos en distintos momentos del mismo proceso: primero recurre a un espacio flexible para instalar un equipo pequeño y validar su presencia en el mercado; después migra a una oficina Clase A cuando la operación gana escala y estabilidad.
Esta secuencia modifica el ciclo tradicional de contratación. El primer contrato puede ser más corto y estar orientado a la velocidad, mientras que la ocupación posterior exige mayor capacidad, imagen corporativa, seguridad, conectividad y servicios especializados. Para los propietarios, ofrecer alternativas dentro de un mismo corredor puede ser decisivo para conservar al cliente durante esa transición.
La Ciudad de México combina absorción y nueva oferta
En la capital, la absorción neta de oficinas Clase A alcanzó 113,729 metros cuadrados durante el primer semestre de 2026, un crecimiento anual de 37.6%, de acuerdo con Cushman & Wakefield. A pesar de esa absorción, la vacancia subió a 18.7% debido a la incorporación de nuevo inventario.
El comportamiento parece contradictorio solo si la vacancia se interpreta como una medida aislada. El aumento simultáneo de la absorción y de los espacios disponibles indica que el mercado todavía está reconfigurándose: entran edificios nuevos mientras los ocupantes abandonan inmuebles con menor calidad o ubicaciones menos competitivas. La demanda existe, pero se dirige hacia propiedades con especificaciones técnicas superiores y localizaciones centrales.
Para los propietarios de edificios antiguos, esta tendencia eleva la presión para invertir en eficiencia energética, conectividad, sistemas de seguridad, áreas comunes y servicios de operación. Mantener una oficina disponible ya no garantiza su colocación; la calidad percibida y la capacidad de responder con rapidez se han convertido en factores comerciales.
Menos construcción, más exigencia sobre el inventario
El mercado nacional cerró julio con poco más de un millón de metros cuadrados de oficinas en construcción, 16% menos que un año antes. Solili tampoco registró el inicio de nuevos proyectos durante ese mes. La reducción de la obra futura puede ayudar a equilibrar la oferta, pero también limita la posibilidad de que los usuarios encuentren edificios nuevos en todos los corredores.
En este contexto, el desempeño del mercado dependerá menos de una expansión generalizada y más de la capacidad de cada inmueble para responder a necesidades concretas. Las oficinas que permitan una ocupación rápida, tengan una ubicación funcional y ofrezcan estándares técnicos consistentes pueden capturar la demanda disponible, incluso con rentas superiores. Los espacios que requieran largos procesos de adecuación enfrentarán una competencia más intensa, aunque el volumen general de arrendamientos continúe creciendo.
