El mercado de alquileres de la Ciudad de Buenos Aires llegó al segundo trimestre de 2026 con una señal difícil de ignorar: los precios publicados siguieron subiendo casi al mismo ritmo que la inflación, pero con una distribución territorial cada vez más desigual. Según el IDECBA, los departamentos usados aumentaron hasta 34,8% interanual en tres ambientes, 32% en monoambientes y 31% en dos ambientes. En términos concretos, un dos ambientes promedió $764.485, un monoambiente $565.658 y un tres ambientes $1.174.304. La foto general muestra un mercado que ya no se mueve por una sola variable: conviven escasez selectiva, recomposición de oferta y una presión muy distinta según barrio, tamaño y moneda de publicación.
La primera lectura seria no es que “suben todos por igual”, sino que el alquiler porteño se está fragmentando. En dos ambientes, Saavedra encabezó con $880.824, seguido por Núñez con $870.185 y Colegiales con $846.923. En el extremo opuesto, Constitución marcó $635.720 y Floresta $649.581. La diferencia entre el barrio más caro y el más barato supera los $240.000 mensuales para la misma tipología. Esa brecha no sólo refleja preferencias urbanas; también revela una geografía de riesgo y expectativa. Los barrios con mejor percepción de conectividad, servicios y revalorización futura capturan una prima. Los sectores con menor tracción, aun cuando tengan valores accesibles, quedan rezagados por demanda más débil y mayor tiempo de vacancia.
Hay un dato que pasa por debajo del ruido estadístico y, sin embargo, ordena el resto del cuadro: la oferta en pesos creció 30% frente al primer trimestre y el stock total alcanzó un máximo histórico, 9% por encima del récord previo. En teoría, más oferta debería moderar precios. En la práctica, eso sólo ocurre cuando la oferta nueva se parece a la demanda efectiva. Aquí aparece la primera hipótesis fuerte: el mercado no está resolviendo un problema de cantidad, sino de composición. Casi tres cuartas partes de las publicaciones corresponden a unidades de hasta un dormitorio, mientras que las de mayor tamaño representan apenas 6 de cada 100 avisos. El resultado es una abundancia relativa en segmentos chicos y una persistente escasez en la vivienda pensada para hogares más amplios.
Esa desalineación explica por qué los valores no se corrigen con la velocidad que muchos esperaban. La suba trimestral osciló entre 5% y 7,6%, por encima del primer trimestre, y el crecimiento promedio de los alquileres usados fue 32,6%, prácticamente en línea con el IPCBA, que marcó 32,7%. No es una coincidencia menor: cuando alquileres e inflación convergen, el mercado deja de absorber shocks externos y pasa a comportarse como un termómetro de indexación general. La diferencia es que, en alquileres, ese ajuste se paga mensualmente y con un sesgo social más duro que en otros rubros, porque el gasto no es sustituible ni postergable con facilidad.
La segunda lectura importante es que el precio medio ya no alcanza para describir el problema. Un monoambiente puede promediar $565.658, pero en Saavedra llega a $624.268 y en Palermo a $613.037; en Liniers, en cambio, cae a $483.648. Eso significa que el “alquiler promedio” deja de servir como referencia útil para quien busca mudarse. La dispersión por barrio y por ambiente obliga a los inquilinos a decidir no sólo cuánto pueden pagar, sino qué parte de la ciudad pueden habitar. En términos prácticos, la ubicación se convirtió en una variable de ingreso: una misma familia puede quedar expulsada de ciertos corredores urbanos sin que su presupuesto haya cambiado de forma significativa.
Desde el lado de los propietarios, el escenario también es más complejo de lo que sugiere la suba nominal. Muchos lograron recomponer precios luego de años de rezago, pero no todos con igual margen. La abundancia de avisos en pesos y el crecimiento del stock reducen el poder de fijación en segmentos donde la competencia es más intensa. En cambio, en tipologías más buscadas, como dos ambientes bien ubicados, el mercado sigue tolerando valores altos. Dicho de otro modo: el propietario no captura el mismo resultado por publicar más caro en cualquier zona; el diferencial real depende de ubicación, estado del inmueble, facilidad de acceso y velocidad de cierre. La inercia inflacionaria ayuda, pero no reemplaza esos atributos.
La apertura de la oferta en dólares agrega otra capa de tensión. El relevamiento muestra que 25,4% de las publicaciones promedio se hicieron en moneda extranjera, y que esa proporción crece con el tamaño de la unidad: casi 30% en tres ambientes y 44% en cuatro y cinco ambientes. Ese dato sugiere una dolarización parcial y segmentada del mercado. No es sólo una cuestión contable; condiciona el acceso. Quien cobra en pesos queda expuesto a una negociación menos favorable si el contrato o la referencia de valor se trasladan al dólar, sobre todo en hogares que ya enfrentan ingresos volátiles. La moneda de publicación termina funcionando como un filtro de acceso, no sólo como un mecanismo de cobertura para el dueño.
También hay una discusión de política pública que no conviene eludir. Un mercado con más avisos no necesariamente es un mercado más sano si la estructura de precios sigue desplazando a los hogares hacia zonas periféricas o a viviendas más pequeñas de lo que requieren. La mejora del stock puede estar reflejando retorno de unidades al circuito formal, pero no implica por sí misma una solución habitacional. Para el inquilino medio, la pregunta dejó de ser cuántas propiedades hay disponibles y pasó a ser cuáles de esas propiedades se parecen a su capacidad real de pago. Esa distancia entre oferta nominal y accesibilidad efectiva es, hoy, el punto más sensible del mercado.
La trayectoria de los próximos trimestres dependerá de tres variables. La primera es la inflación: si se mantiene cerca del nivel actual, los alquileres seguirán ajustándose con menos margen para una desaceleración abrupta. La segunda es la composición de la oferta: si el crecimiento continúa concentrado en unidades pequeñas y en zonas de mayor demanda, la baja relativa en segmentos chicos podría no derramarse al resto. La tercera es la dolarización: si la participación de avisos en dólares sigue ampliándose en unidades grandes, la brecha entre hogares asalariados y propietarios/inversores se profundizará. En ese escenario, el mercado puede sostener una aparente normalización estadística mientras produce una exclusión más selectiva y más costosa en términos sociales.
El riesgo más visible no es una nueva aceleración explosiva, sino una normalización dura: precios altos, más oferta en papel y menor capacidad real de acceso para los hogares que dependen de ingresos en pesos. Si esa combinación se consolida, la discusión pública dejará de girar en torno a la cantidad de unidades y se trasladará al tipo de ciudad que el mercado está permitiendo habitar. Ahí está la verdadera medida del problema: no sólo cuánto subió un dos ambientes, sino quién queda adentro y quién queda afuera cuando ese precio se vuelve la regla.
