Durante la última década el paisaje urbano de Costa Rica ha experimentado una transformación notable. Donde antes predominaban cafetales y terrenos vacíos, se han multiplicado torres de apartamentos, residenciales cerrados y condominios horizontales equipados con piscinas, gimnasios, áreas de coworking y seguridad privada. Este dinamismo del sector inmobiliario privado contrasta, sin embargo, con la creciente dificultad que enfrentan miles de familias para acceder a una vivienda adecuada.
Expansión de la oferta privada
Los datos del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, la Universidad de Costa Rica y la Fundación Gestionando Hábitat muestran que la construcción de viviendas financiadas exclusivamente por desarrolladores privados pasó de aproximadamente 8.000 unidades en 2020 a cerca de 16.000 en 2023. El aumento se concentra principalmente en proyectos condominales ubicados en la Gran Área Metropolitana y sus zonas periurbanas. Los nuevos desarrollos privilegian unidades de mayor tamaño y con mayor cantidad de amenidades, mientras que las viviendas de menos de 70 metros cuadrados han perdido participación en el mercado.
Este cambio responde a una estrategia de los constructores orientada a segmentos de mayor rentabilidad. Los proyectos con densidad alta, seguridad privada y servicios compartidos generan márgenes más amplios que las construcciones individuales de menor escala.
Precios fuera del alcance mayoritario
El estudio revela que el 54 % de los proyectos ofrece viviendas entre 100.000 y 200.000 dólares. Solo el 3 % de la oferta se sitúa por debajo de 75.000 dólares, rango que se considera más accesible para hogares de ingresos medios. En cantones como Escazú, Santa Ana o Curridabat, una vivienda nueva en condominio supera fácilmente los 150.000 dólares y puede alcanzar los 250.000 según las características del proyecto.
Las familias con ingresos medios enfrentan un escenario donde los salarios no han crecido al mismo ritmo que los precios del suelo y los costos de construcción. Al mismo tiempo, las opciones fuera de los desarrollos privados suelen requerir sacrificar cercanía a centros de empleo y servicios, además de prescindir de infraestructura común y vigilancia privada.
Reducción del apoyo estatal
El déficit habitacional estimado para 2023 alcanzaba las 148.500 viviendas, cifra que incluye tanto el reemplazo de unidades en mal estado como las necesarias para atender el crecimiento de los hogares. En paralelo, la entrega de bonos de vivienda del Estado disminuyó de 11.428 en 2021 a 8.222 en 2023, lo que representa una reducción cercana al 36 %. Más de siete mil familias dejaron de recibir este apoyo en ese período.
Desajuste entre oferta y demanda
Los investigadores coinciden en que el problema no radica solo en la cantidad de unidades construidas, sino en el perfil de las viviendas que llegan al mercado. Casi el 90 % de la oferta privada está diseñada para el 30 % de los hogares con mayores ingresos. Siete de cada diez familias quedan prácticamente excluidas de las opciones formales disponibles.
El encarecimiento del suelo urbano, el aumento de los materiales de construcción y la contracción de los programas públicos de financiamiento han ampliado la brecha. Las familias de ingresos medios deben elegir entre destinar una porción cada vez mayor de sus ingresos al pago de vivienda o desplazarse hacia zonas más alejadas, donde los costos de transporte y servicios suelen ser superiores.
Recomendaciones de política
Los especialistas del CFIA y la UCR proponen revisar la política habitacional para ampliar el alcance de los programas de vivienda social, crear incentivos para proyectos de menor costo y mejorar la planificación territorial que permita aumentar la oferta sin expulsar a los hogares de las zonas urbanas consolidadas. La meta es lograr que el crecimiento del sector inmobiliario privado se complemente con mecanismos que atiendan las necesidades de la mayoría de la población costarricense.
