El Salvador enfrenta un déficit habitacional que oscila entre 400.000 y 500.000 viviendas, según estimaciones de la Cámara Salvadoreña de la Construcción recogidas por el economista César Villalona. Esta cifra equivale a la necesidad de alojamiento digno para aproximadamente 1,6 millones de personas, considerando un promedio de cuatro integrantes por hogar. El problema no se limita a la escasez cuantitativa, sino que abarca la falta de opciones accesibles para la mayoría de familias cuyos ingresos no alcanzan los precios del mercado formal.
La situación actual tiene raíces en procesos estructurales que se remontan a décadas anteriores. Tras el conflicto armado de los años ochenta, la reconstrucción priorizó la infraestructura básica y la estabilización macroeconómica por encima de programas masivos de vivienda popular. Posteriormente, la dolarización y los flujos de remesas impulsaron un modelo de crecimiento que favoreció la inversión privada en segmentos de alto valor, mientras el presupuesto público destinado a vivienda se mantuvo en niveles muy reducidos.
Los incentivos fiscales vigentes han canalizado recursos hacia torres de apartamentos de hasta 35 pisos en zonas como Santa Elena, con precios entre 300.000 y 500.000 dólares. Estos proyectos benefician principalmente a sectores de altos ingresos y a salvadoreños residentes en el exterior. La exención de impuestos y aranceles para la importación de materiales ha estimulado el crecimiento del sector construcción, que en el primer trimestre de 2026 registró un avance del 13,5 por ciento y se convirtió en el principal motor del PIB, que creció un 4,8 por ciento interanual.
Orígenes estructurales del desequilibrio
El desajuste habitacional se explica por la combinación de una oferta orientada al segmento premium y una demanda masiva sin capacidad de pago. El Ministerio de Vivienda cuenta con un presupuesto anual cercano a los 14 millones de dólares, de los cuales cerca de 12 millones se destinan a salarios y servicios operativos. El remanente permite construir entre 40 y 50 viviendas al año, una cantidad insuficiente frente a la magnitud del déficit acumulado. Esta limitación presupuestaria refleja una trayectoria de política pública que, desde los años noventa, ha confiado cada vez más en mecanismos de mercado para resolver necesidades sociales básicas.
La migración internacional también ha modificado el perfil de la demanda. Muchas familias que reciben remesas pueden acceder a viviendas de mayor calidad, pero el grueso de la población urbana y rural permanece excluida de los nuevos desarrollos. Proyectos legislativos recientes, como la iniciativa presentada por una diputada del partido Vamos para involucrar al sector privado en vivienda popular, buscan corregir esta orientación, aunque hasta ahora la mayor parte de la inversión privada sigue concentrada en el segmento de altos ingresos.
Repercusiones económicas encadenadas
El auge de la construcción ha generado efectos multiplicadores en transporte, comercio y servicios administrativos. La inversión pública en el Aeropuerto Internacional del Pacífico, las mejoras en el Aeropuerto Internacional San Óscar Arnulfo Romero y la modernización del puerto de Acajutla han complementado la dinámica privada. Sin embargo, este crecimiento resulta asimétrico: mientras el sector aporta al PIB, la concentración de recursos en proyectos de lujo reduce el impacto redistributivo que una política habitacional más inclusiva podría tener sobre el consumo interno y la estabilidad social.
El encadenamiento productivo actual depende de la importación de materiales y maquinaria, lo que limita la generación de empleo local en etapas de mayor valor agregado. Si se mantuviera la tendencia, el sector podría seguir expandiéndose, pero el desequilibrio entre oferta y capacidad de pago de la mayoría de hogares persistiría, generando presiones adicionales sobre el mercado informal de alquiler y la autoconstrucción en zonas de riesgo.
Consecuencias sociales y territoriales
La falta de acceso a vivienda adecuada afecta la cohesión familiar y la movilidad social. Hogares que destinan proporciones elevadas de sus ingresos al alquiler o que residen en condiciones precarias enfrentan mayores dificultades para invertir en educación y salud. Esta situación puede reforzar patrones de migración irregular, ya que la imposibilidad de formar un patrimonio estable actúa como factor de expulsión para jóvenes en edad productiva.
En el plano territorial, la concentración de proyectos residenciales de alto estándar en determinadas zonas urbanas acentúa la segregación espacial. Barrios consolidados con infraestructura deficiente contrastan con nuevos desarrollos verticales que cuentan con servicios de calidad, lo que puede derivar en tensiones por el uso del espacio público y la distribución de recursos municipales a largo plazo.
Perspectivas de evolución futura
La colaboración entre sectores público y privado, junto con una planificación técnica sostenida, ha sido señalada como factor clave del reciente desempeño del sector. No obstante, para que este crecimiento se traduzca en una reducción efectiva del déficit, sería necesario rediseñar los incentivos fiscales de manera que se dirijan también hacia proyectos de vivienda accesible. Sin ajustes en esta dirección, el escenario más probable es la persistencia de un mercado dual: uno dinámico y orientado a clientes de alto poder adquisitivo, y otro informal que absorbe la demanda insatisfecha sin generar las condiciones de habitabilidad mínimas requeridas.
El análisis del primer trimestre de 2026 muestra que el sector construcción puede actuar como motor de corto plazo, pero su capacidad para contribuir a un desarrollo más equilibrado dependerá de la capacidad del Estado para articular políticas que vinculen el crecimiento económico con la satisfacción de necesidades básicas de la población.
