Fibra Mty se consolidó como el segundo mayor emisor inmobiliario industrial de la Bolsa Mexicana de Valores tras completar la adquisición de Fibra Macquarie. La operación, valuada en más de 48,000 millones de pesos, elevó su capitalización bursátil por encima de 4,000 millones de dólares y amplió significativamente su exposición al mercado industrial mexicano.
La oferta pública permitió adquirir inicialmente 80.69% de los certificados de Fibra Macquarie, porcentaje que subió a 81.38% mediante compras posteriores. El portafolio combinado suma 383 propiedades, incluidas 343 industriales, con 5.58 millones de metros cuadrados de área bruta rentable y una ocupación de 93.9%. La escala resultante refuerza la diversificación, aunque también eleva la exigencia de integrar activos y mantener la eficiencia operativa.
Más escala, mayor apalancamiento
En el segundo trimestre de 2026, los ingresos totales aumentaron 41.7% interanual, hasta 1,197.6 millones de pesos, mientras que el ingreso operativo neto alcanzó 1,060 millones. Sin embargo, las cifras solo incorporan un mes de Fibra Macquarie, por lo que el impacto completo de la transacción se reflejará en los próximos reportes. La distribución trimestral fue de 0.2278 pesos por CBFI, equivalente a un rendimiento anualizado de 6% sobre el precio inicial del periodo.
El principal riesgo financiero es el aumento del apalancamiento: la deuda sobre activos pasó de 26.4% al cierre de 2025 a 32.8%. La administración aún calcula una capacidad de inversión cercana a 680 millones de dólares antes de alcanzar un límite consolidado de 35%, margen que podría sostener nuevas oportunidades, pero reduce el espacio para absorber desviaciones en la integración.
Las calificadoras respaldaron la operación: S&P elevó la nota global a BBB y Fitch asignó AAA a la deuda nacional de largo plazo, manteniendo la calificación internacional en BBB- con observación positiva. Además, Fibra Mty acordó internalizar la gestión de Fibra Macquarie por 172.4 millones de dólares. Para los inversionistas, la combinación de rentas mayoritariamente dolarizadas, escala industrial y una posible mejora crediticia ofrece una tesis atractiva, aunque su ejecución será decisiva para convertir el crecimiento en mayor valor por certificado.
