México se ha convertido en el mercado más caro de América Latina para construir, de acuerdo con la decimoséptima edición del informe Global Construction Market Intelligence, elaborado por Turner & Townsend. El costo de edificación alcanza los 2 mil 275 dólares por metro cuadrado en Monterrey y 2 mil 198 dólares en la Ciudad de México, mientras que durante el año los precios aumentaron 4.6 por ciento. La combinación de mano de obra costosa, inflación de materiales, restricciones eléctricas y mayor exigencia técnica está modificando la ecuación de inversión industrial.
El dato no implica necesariamente una pérdida de competitividad para todo el país. También refleja que México concentra proyectos de mayor complejidad, vinculados con manufactura avanzada, logística, semiconductores, comercio electrónico y cadenas de suministro integradas con Estados Unidos. Sin embargo, el encarecimiento eleva el umbral que deben superar las empresas para instalarse, ampliarse o trasladar operaciones. La diferencia entre atraer capital y expulsarlo puede depender, cada vez más, de la calidad de la infraestructura disponible y de la certeza regulatoria, no únicamente del costo nominal del terreno o de los salarios.
El precio de construir cambia la competencia
Los costos industriales de Monterrey y la Ciudad de México se encuentran por encima de los registrados en Río de Janeiro, Buenos Aires, São Paulo, Santiago y Bogotá. En esas ciudades, el levantamiento de nuevos proyectos industriales oscila entre mil 274 y mil 844 dólares por metro cuadrado. Esta brecha puede reducir el atractivo de México para compañías que comparan varias ubicaciones antes de comprometer inversiones de largo plazo, especialmente en actividades con márgenes estrechos o con una elevada proporción de instalaciones físicas dentro de su estructura de costos.
El impacto no se limita al desarrollador inmobiliario. Una construcción más cara puede traducirse en rentas superiores, mayores precios de venta y plazos más largos para recuperar la inversión. Para los inquilinos, esto puede acelerar la decisión de automatizar procesos, utilizar espacios más pequeños o posponer expansiones. Para los gobiernos estatales, significa que los incentivos fiscales y la inversión pública en vialidades, agua, energía y seguridad adquieren un peso mayor, porque deben compensar parcialmente el costo privado de operar en determinados corredores.
También existe un efecto positivo: un mercado capaz de sostener proyectos costosos puede atraer instalaciones con mayores estándares de eficiencia, seguridad y conectividad. Una nave con subestación propia, factibilidad eléctrica documentada y fibra redundante ofrece más continuidad operativa que una bodega convencional. En sectores donde una interrupción eléctrica o logística puede detener líneas completas de producción, esa confiabilidad tiene un valor económico real y puede justificar una renta superior.
La escasez de espacios presiona las rentas
La oferta limitada de inmuebles industriales de clase A ya se está reflejando en los precios. Según los datos citados por Spot2.mx, la renta promedio nacional del sector industrial aumentó 8.9 por ciento en el segundo trimestre frente al periodo enero-marzo, hasta ubicarse en 8.60 dólares por metro cuadrado. El incremento responde a una combinación de inventario escaso y disponibilidad eléctrica insuficiente, dos restricciones que no pueden resolverse con rapidez mediante la construcción de nuevas naves.
Esta situación beneficia temporalmente a propietarios, desarrolladores y fondos inmobiliarios, que obtienen mayor poder de negociación y mejores perspectivas de rendimiento. No obstante, una apreciación acelerada de las rentas puede generar una brecha entre los proyectos que tienen capacidad financiera para pagar por infraestructura premium y las empresas pequeñas o medianas que necesitan incorporarse a las cadenas de suministro. Si la oferta no crece con suficiente velocidad, la relocalización industrial podría concentrarse en un grupo reducido de grandes compañías y dejar fuera a proveedores nacionales.
La presión tampoco es uniforme. El Valle de México conserva su importancia como nodo de última milla para el comercio electrónico; Monterrey mantiene su papel en la manufactura avanzada; el Bajío concentra actividades automotrices y aeroespaciales, y Guadalajara destaca en semiconductores, electrónica y manufactura ligera. Cada región enfrenta cuellos de botella distintos. En unas, el problema principal es la electricidad; en otras, el suelo, el agua, la movilidad urbana o la disponibilidad de personal especializado. Por ello, trasladar una operación a una ciudad aparentemente más barata puede terminar elevando los costos si la infraestructura crítica no está garantizada.
Talento, energía y reglas: los riesgos invisibles
El costo laboral por hora en la construcción supera los 13 dólares, el nivel más alto de la región. Este indicador puede asociarse con una fuerza de trabajo más especializada y con mejores ingresos para los trabajadores, pero también revela una posible escasez de perfiles técnicos. Si la demanda de ingenieros, instaladores eléctricos, supervisores y operadores calificados crece más rápido que la oferta, las empresas competirán por el mismo talento, elevarán salarios y enfrentarán demoras en la ejecución de proyectos.
La falta de personal no sólo encarece la obra. También puede aumentar el riesgo de errores, accidentes, retrabajos y retrasos en la puesta en marcha. En industrias reguladas o de alta precisión, una instalación entregada fuera de especificaciones puede afectar certificaciones, contratos de suministro y calendarios de producción. La capacitación técnica y la coordinación entre empresas, instituciones educativas y autoridades dejan de ser medidas de largo plazo para convertirse en condiciones inmediatas de competitividad.
La energía constituye otro factor crítico. La disponibilidad eléctrica documentada se ha transformado en un diferenciador inmobiliario porque muchas empresas no pueden aceptar una conexión incierta ni depender de redes con capacidad limitada. La subestación propia reduce algunos riesgos, pero exige capital adicional, permisos, mantenimiento y una coordinación compleja con el sistema eléctrico. Si la expansión de la generación, transmisión y distribución no acompaña a la demanda industrial, podrían aumentar los periodos de espera y proliferar proyectos anunciados que no logran iniciar operaciones en las fechas previstas.
A estos factores se suma la revisión continua del T-MEC. La incertidumbre sobre las reglas de origen y las condiciones futuras del acuerdo puede llevar a compañías extranjeras a diferir compromisos, sobre todo en los mercados fronterizos más expuestos a cambios comerciales. El aplazamiento tiene un efecto doble: reduce la llegada de nuevos jugadores, pero también puede intensificar la competencia por el inventario ya disponible en otras regiones. Esa reasignación de la demanda puede mantener las rentas al alza incluso cuando disminuye el número de proyectos nuevos.
Una expansión con más selectividad
La perspectiva de inflación de la construcción para América Latina en 2027, estimada en 3.4 por ciento, parece moderada frente a las previsiones para África y Medio Oriente. Sin embargo, un promedio regional no elimina las diferencias entre ciudades ni protege a los proyectos de choques específicos. El precio del acero, el cemento, los equipos importados, el transporte, el tipo de cambio y las tasas de interés pueden alterar significativamente los presupuestos. En México, una depreciación cambiaria o una interrupción en las cadenas de suministro podría reabrir presiones que el promedio anual no refleja.
Para los desarrolladores, el escenario favorece una disciplina mayor en la selección de proyectos. Las construcciones especulativas, sin cliente definido ni capacidad eléctrica asegurada, enfrentan un riesgo más alto de quedar vacantes o de requerir descuentos para atraer inquilinos. En cambio, los proyectos diseñados para sectores con demanda estructural, contratos de arrendamiento firmes y acceso comprobado a servicios esenciales pueden conservar atractivo, aunque necesiten más capital inicial.
Las empresas que buscan instalarse en México también tendrán que evaluar el costo total de operación, no sólo el precio por metro cuadrado. Una renta menor puede resultar menos conveniente si implica cortes de energía, trayectos prolongados, rotación laboral o dificultades aduaneras. La comparación entre ciudades debería incorporar escenarios de interrupción, plazos para obtener permisos, capacidad de proveedores locales, disponibilidad de agua y exposición a cambios en la política comercial. Esta metodología puede reducir decisiones basadas en cifras aisladas y limitar inversiones difíciles de revertir.
La certeza será el activo más disputado
Los inquilinos existentes, especialmente aquellos que ya operan en México, parecen mantener proyectos que consideran impostergables, aun cuando esperan mayor claridad sobre las negociaciones comerciales. Esa continuidad ofrece un soporte importante al mercado industrial y evita que la incertidumbre se traduzca en una paralización completa. También muestra que algunas empresas valoran la cercanía con clientes, proveedores y rutas de exportación lo suficiente como para aceptar costos elevados.
El riesgo es que la inversión se vuelva más defensiva y selectiva. Los capitales pueden concentrarse en corredores con infraestructura probada, dejando rezagadas regiones con potencial pero sin capacidad eléctrica, talento o conectividad. Para evitarlo, la respuesta no debería limitarse a subsidios o exenciones fiscales. Se requiere acelerar permisos sin debilitar controles, ampliar redes de transmisión, coordinar la planeación urbana con la industrial y promover programas de formación técnica vinculados con las necesidades locales.
El encarecimiento de la construcción no cancela la oportunidad mexicana, pero sí cambia sus condiciones. El país todavía cuenta con ventajas logísticas, una base manufacturera amplia y acceso privilegiado al mercado estadounidense. La pregunta decisiva será si puede convertir esas ventajas en continuidad operativa verificable. Mientras los costos suben y el espacio disponible se reduce, las empresas premiarán los proyectos que ofrezcan energía, talento, permisos y reglas previsibles. Quienes no logren demostrar esa certeza enfrentarán no sólo rentas más altas, sino el riesgo de que la siguiente inversión se dirija a otra ciudad o a otro país.
