La entrega de 48 viviendas en Gómez Palacio marca el arranque visible del Programa de Vivienda para el Bienestar en Durango. Claudia Sheinbaum presentó el acto como prueba de que gobiernos de distinto origen partidista pueden alinearse en metas concretas de vivienda social. La meta local es construir 12 mil unidades durante el sexenio con una inversión de 7 mil 200 millones de pesos. A nivel nacional, el objetivo asciende a un millón 800 mil hogares destinados a quienes perciben hasta dos salarios mínimos.
El discurso oficial enfatizó que el Infonavit mantiene mayor liquidez que antes, pese a la reasignación de recursos. Octavio Romero Oropeza detalló que ya se han contratado 432 conjuntos habitacionales en 31 entidades, lo que representa 500 mil viviendas comprometidas. De ellas, 200 mil están en ejecución y 27 mil 700 ya fueron entregadas. Estos números muestran un ritmo de colocación superior al observado en administraciones previas para el mismo segmento de ingreso.
El primer punto de fricción aparece cuando se examina la dependencia financiera. El gobierno estatal de Durango, encabezado por un priista, ha aceptado el esquema sin exigir modificaciones locales. Esta postura genera la pregunta de si la coordinación es genuina o responde a la necesidad de recursos federales que el estado no podría movilizar por sí solo. En estados con menor margen presupuestal, aceptar el modelo implica ceder margen de maniobra en la definición de requisitos y ubicación de los desarrollos.
¿Quién paga realmente el subsidio implícito?
Las viviendas se ofrecen a la mitad del precio de mercado. El ahorro proviene de la exención de permisos, derechos y licencias por parte de estados y municipios. En Durango, esta medida reduce el costo por unidad en varios cientos de miles de pesos. Sin embargo, esa exención representa un ingreso fiscal que los ayuntamientos dejan de percibir. Los gobiernos locales deben evaluar si la pérdida de recaudación se compensa con el impacto social o si terminarán requiriendo compensaciones futuras del erario federal.
Los beneficiarios directos, familias con ingresos de uno a dos salarios mínimos, acceden a unidades de al menos 60 metros cuadrados con dos recámaras y servicios básicos. Para este grupo, el pago mensual resulta inferior al alquiler promedio en zonas urbanas. No obstante, el programa exige que los adquirentes mantengan empleo formal para cumplir con los plazos de amortización. Cualquier interrupción laboral puede reactivar la morosidad que el propio gobierno busca reducir.
La posición de los organismos de vivienda
Infonavit, Conavi y Fovissste presentan el programa como una corrección histórica que atiende a un segmento antes excluido. Romero Oropeza señaló que el 75 por ciento de los compradores tiene entre 18 y 39 años, lo que permite que trabajadores jóvenes inicien su vida patrimonial desde el inicio de su carrera. Al mismo tiempo, el organismo mantiene que las personas de la tercera edad también pueden acceder con facilidades específicas.
Desde la perspectiva de los desarrolladores privados, la entrada masiva de vivienda subsidiada puede comprimir márgenes en el segmento económico. Constructores que antes competían en ese rango ahora enfrentan un actor estatal que fija precios por debajo del costo comercial. Esta dinámica podría desplazar inversión privada hacia nichos de mayor ingreso o hacia regiones donde el programa aún no opera.
Riesgos de concentración y sostenibilidad
La meta nacional de un millón 800 mil viviendas implica un ritmo de ejecución que depende de la disponibilidad continua de suelo y de la capacidad de las constructoras locales. En Durango, se planean 25 mil unidades adicionales con una inversión superior a 15 mil millones de pesos. Si los precios de materiales o la disponibilidad de mano de obra calificada fluctúan, los plazos pueden extenderse y elevar el costo real por unidad.
Otro riesgo radica en la calidad de vida a mediano plazo. Las viviendas se ubican cerca de hospitales, escuelas y transporte, según lo declarado. Sin embargo, la experiencia de programas anteriores muestra que la planeación inicial no siempre garantiza mantenimiento sostenido de espacios públicos ni la provisión continua de servicios una vez que la atención mediática disminuye. Los beneficiarios podrían enfrentar incrementos en cuotas de mantenimiento o deficiencias en drenaje e iluminación si los municipios no presupuestan esos rubros.
El programa también libera créditos impagables y entrega escrituras a un millón de familias. Estas medidas reducen el pasivo registrado y mejoran la situación patrimonial de los deudores. No obstante, la condonación parcial de deudas genera expectativas de nuevos perdones futuros, lo que podría afectar la cultura de pago en segmentos de mayor ingreso que aún mantienen créditos vigentes.
Perspectivas de los gobiernos estatales
El gobernador de Durango defendió la unidad como requisito para enfrentar procesos nacionales que requieren respaldo amplio. Su postura sugiere que la alineación con el programa federal es una estrategia para obtener recursos y visibilidad, más que una coincidencia ideológica. Otros estados con gobernadores de oposición podrían adoptar una postura similar si los beneficios electorales superan el costo político de aparecer subordinados.
En términos de tendencia, el modelo podría replicarse en entidades donde los gobiernos locales carecen de capacidad de endeudamiento propio. La dependencia de transferencias federales para vivienda social tendería a concentrarse, limitando el margen para políticas regionales diferenciadas. Al mismo tiempo, la reducción del precio efectivo de las viviendas podría acelerar la formalización de asentamientos irregulares si se combina con programas de regularización de suelo.
La visita de Sheinbaum a la Presa Tunal II antes del acto de vivienda muestra que el gobierno federal vincula el acceso al agua con el desarrollo habitacional. Esta conexión resulta coherente en regiones semiáridas como Gómez Palacio, donde la disponibilidad de agua potable a 50 años es condición previa para cualquier proyecto de expansión urbana. Sin embargo, la infraestructura hidráulica requiere mantenimiento constante que no siempre queda garantizado en los presupuestos de los municipios receptores.
El riesgo más relevante a largo plazo radica en la capacidad del mercado laboral para absorber a los nuevos propietarios. Si el crecimiento del empleo formal en el rango de uno a dos salarios mínimos se estanca, la demanda de estas viviendas podría contraerse y dejar conjuntos habitacionales parcialmente ocupados. Esa situación ya se observó en desarrollos anteriores donde la planeación demográfica no coincidió con la evolución real del empleo.
En conjunto, el programa representa un esfuerzo por corregir exclusiones históricas en el acceso a vivienda digna. Su éxito dependerá de que los gobiernos estatales mantengan la exención de cobros sin deteriorar sus finanzas locales y de que los beneficiarios conserven empleos estables durante el horizonte de pago. Cualquier desajuste en estos dos frentes podría convertir un avance inicial en un pasivo fiscal y social de mayor magnitud.
