Las acciones inmobiliarias chinas cerraron con fuertes descensos el lunes, después de que las autoridades publicaran nuevas normas hipotecarias que limitan el uso de preventas para financiar proyectos. China Jinmao cayó un 14,7%, hasta HK$1,34, su mínimo desde el 7 de agosto, mientras que Greentown China retrocedió un 12,8%. China Resources Land perdió un 7,7%, hasta HK$30,62, el nivel más bajo desde el 3 de julio. La reacción bursátil se produjo ante la preocupación de que los promotores tengan ciclos de entrada de efectivo más largos durante la transición al nuevo modelo.
El punto de partida fue la publicación de las reglas por el Banco Popular de China y la Administración Nacional de Regulación Financiera. La normativa establece que las hipotecas para viviendas nuevas solo podrán concederse después de que los proyectos estén terminados. Al mismo tiempo, las autoridades animan a los gobiernos locales a impulsar la comercialización de viviendas ya finalizadas.
La medida busca reducir los riesgos de entrega de inmuebles y responder a los problemas que surgieron tras la presión sufrida por el modelo de preventas desde la caída del sector inmobiliario en 2021. Durante años, los desarrolladores vendieron departamentos antes de concluir su construcción y utilizaron los depósitos de los compradores, junto con los ingresos respaldados por hipotecas, para financiar las obras y el capital de trabajo.
Con el nuevo requisito, el acceso a esos fondos hipotecarios quedaría aplazado hasta el final de la construcción. Para las empresas, esto puede retrasar la llegada de efectivo y aumentar la presión sobre aquellas que dependen de una rotación más rápida de activos. La caída de las cotizaciones se concentró precisamente en promotores con exposición directa al modelo de venta anticipada.
Entre los valores afectados, China Overseas Land & Investment cedió un 6,4% y China Overseas Property bajó un 3%. China Overseas Land & Investment, China Resources Land, Greentown China y China Jinmao cuentan con respaldo estatal, una condición que debería facilitarles el acceso a financiación frente a promotores privados más débiles. Sin embargo, su tamaño también las mantiene expuestas a cualquier modificación relevante del mecanismo de preventas.
Las reglas incluyen además la ampliación del plazo máximo de los préstamos personales para vivienda, de 30 a 40 años. Esa modificación podría reducir la cuota mensual para los deudores, aunque la reacción inmediata del mercado se centró en el posible impacto del nuevo calendario hipotecario sobre los promotores. China Overseas Property presenta una exposición distinta: como gestora inmobiliaria, no depende principalmente de vender viviendas, pero una desaceleración prolongada del desarrollo de proyectos nuevos podría reducir con el tiempo el número de inmuebles terminados que ingresan en su cartera de gestión.
