La vivienda protegida ha dejado de ser, en Córdoba, una alternativa claramente más asequible que el mercado libre. Durante el primer trimestre de 2026, el precio de la VPO provincial fue apenas un 3% inferior al de la vivienda usada con más de cinco años de antigüedad. La diferencia es tan reducida que, para muchos hogares, ambas opciones representan prácticamente el mismo esfuerzo económico, aunque sus condiciones jurídicas, sus características constructivas y sus posibilidades de revalorización sean muy distintas.
El dato procede del Observatorio de Vivienda y Suelo del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y adquiere especial relevancia porque Córdoba es la provincia andaluza donde menor distancia existe entre ambos segmentos. El contraste regional es amplio: en Málaga, la vivienda protegida resulta un 57% más barata que la usada; en Cádiz, un 38%; y en Sevilla, un 31%. Córdoba, en cambio, se aproxima a un mercado en el que la protección pública ya no garantiza por sí sola una rebaja sustancial frente a un inmueble libre.
El dato cordobés rompe la lógica tradicional de la VPO
La vivienda protegida nació con una función económica muy concreta: facilitar el acceso a la compra a familias que no podían competir en el mercado libre. Esa misión pierde eficacia cuando la diferencia de precio se reduce al 3%. En la práctica, el comprador puede encontrarse ante una decisión menos sencilla de lo que sugieren las etiquetas de “protegida” y “libre”. La VPO puede ofrecer un precio regulado, pero también suele estar sometida a límites de renta, condiciones de acceso, restricciones de transmisión y una menor libertad para vender o alquilar.
La comparación no significa que ambas viviendas sean idénticas ni que el precio constituya el único criterio válido. Una vivienda protegida nueva puede incorporar mejores prestaciones energéticas, menores necesidades de reforma o una distribución más adaptada a los estándares actuales. Por el contrario, la vivienda usada puede estar situada en barrios consolidados, cerca de servicios, colegios y transporte, aunque requiera inversiones adicionales. La cuestión central es que, cuando la brecha inicial desaparece, el comprador empieza a valorar de forma más intensa esas diferencias cualitativas.
El caso de Córdoba también debe leerse en relación con el nivel general de precios. El valor medio de la vivienda libre se situó en la provincia en 1.286 euros por metro cuadrado, el segundo registro más bajo de Andalucía, solo por encima del de Jaén, con 898 euros. Málaga capital, impulsada por la presión de la demanda y la escasez de suelo disponible en determinadas zonas, alcanzó 2.988 euros por metro cuadrado. En este contexto, una VPO cordobesa no necesita encarecerse extraordinariamente para aproximarse al mercado usado: basta con que la vivienda libre provincial mantenga precios moderados mientras los costes de producir vivienda nueva siguen aumentando.
La construcción fija un suelo que el mercado no puede ignorar
José Manuel Vaquero, presidente de la Asociación de Inmobiliarias de Córdoba, atribuye el elevado precio de la VPO al encarecimiento de los materiales, del suelo y del conjunto del proceso constructivo. Su argumento contiene una clave estructural: la vivienda protegida puede tener un precio máximo regulado, pero no está al margen de los costes que afrontan promotores, propietarios de suelo, empresas constructoras y entidades financieras.
Si el precio máximo autorizado queda por debajo del coste real de construir, el proyecto no se inicia o necesita subvenciones, cesiones de suelo, avales públicos u otros mecanismos de compensación. Cuando esos apoyos no llegan, la promoción protegida pierde atractivo para el sector privado. Cuando sí llegan, pero resultan insuficientes, el precio final puede acercarse al límite permitido sin que ello implique necesariamente un margen extraordinario para el promotor.
Este es el primer punto que suele quedar oculto en el debate público: la VPO no es barata por definición, sino porque una parte del coste se contiene mediante regulación o apoyo público. Si aumenta el coste de construir y no se actualizan los instrumentos de financiación, la protección puede convertirse en una categoría administrativa con una ventaja económica cada vez menor. Córdoba ofrece una evidencia clara de ese desajuste entre la finalidad social del programa y las condiciones materiales de producción.
La localización añade otra capa de complejidad. Vaquero señala que las promociones se están desarrollando en zonas donde, al comparar con otras viviendas, existen diferencias importantes de precios. El suelo no vale lo mismo dentro de una misma provincia y una promoción protegida ubicada en un área bien conectada puede soportar costes muy superiores a otra situada en la periferia. La política de vivienda debe decidir, por tanto, si prioriza el número de unidades construidas o la integración de esas unidades en barrios con servicios y oportunidades laborales.
La vivienda usada se encarece por una oferta cada vez más estrecha
La proximidad entre la VPO y la segunda mano no se explica únicamente por el coste de la obra nueva. También refleja la presión que se ha trasladado al parque existente. Córdoba registró un incremento interanual del 10,7% en el precio de la vivienda libre durante el primer trimestre de 2026. Aunque Vaquero estima que la vivienda usada se encareció alrededor de un 8% en el último año, calcula que desde 2023 el aumento acumulado ronda el 30%.
La combinación es conocida, pero sus efectos son especialmente intensos en mercados provinciales con poca oferta: más compradores compiten por un número limitado de viviendas, mientras una parte de los propietarios retira inmuebles del alquiler o de la venta ante la incertidumbre sobre la rentabilidad y las obligaciones legales. El resultado es una escalada de precios que no necesariamente responde a un aumento equivalente de los ingresos familiares.
El segundo gran hallazgo es que la VPO puede estar perdiendo su ventaja no porque se haya convertido en un producto de lujo, sino porque la vivienda usada se ha encarecido hasta alcanzar niveles que antes parecían reservados a la nueva construcción. Cuando el mercado libre sube con rapidez, la vivienda protegida parece más accesible en términos relativos. Pero esa ventaja comparativa puede ser engañosa si las cuotas hipotecarias, los tipos de interés, los gastos de comunidad y las reformas necesarias absorben una parte creciente de la renta del comprador.
La evolución nacional refuerza esta lectura. El precio medio de la vivienda libre aumentó un 13,9% interanual en España y alcanzó 2.316 euros por metro cuadrado, por encima de los niveles anteriores a la pandemia. Segovia encabezó las subidas con un 19%, mientras Granada y Málaga registraron los mayores incrementos andaluces, con un 14,9% y un 14,2%, respectivamente. Incluso las provincias con aumentos más moderados mantuvieron tasas positivas: Jaén creció un 8,8% y Lleida un 7,8%.
Un mapa nacional con ganadores y anomalías
La comparación territorial revela que no existe una relación universal entre protección pública y precio de mercado. En Baleares, la VPO fue un 70% más barata que la vivienda usada; en Guipúzcoa, un 65%; y en Madrid, un 63%. Son territorios donde la vivienda libre ha alcanzado valores muy elevados por la presión demográfica, el empleo, el turismo, la limitada disponibilidad de suelo o la concentración de actividad económica. En ellos, el precio regulado conserva una capacidad de descuento mucho más visible.
En el extremo contrario aparecen Jaén, donde la VPO fue un 29% más cara que la usada; Ciudad Real, con un 25%; Cuenca, con un 13%; y León, con un 3%. Estas cifras cuestionan la idea de que la vivienda protegida sea siempre la opción económica por excelencia. En provincias con precios libres contenidos, una promoción nueva puede incorporar costes que el mercado de segunda mano no refleja: suelo adquirido en ciclos anteriores, exigencias técnicas, financiación, urbanización y estándares energéticos.
La anomalía de Jaén resulta particularmente significativa para Andalucía. Si una vivienda protegida puede superar en precio a una usada en un entorno provincial de menor valor medio, el problema no se limita a la demanda. También puede indicar que los módulos de VPO, los costes de producción y la estructura de la oferta no están suficientemente adaptados a la capacidad adquisitiva local. Un mismo modelo regulatorio aplicado a Málaga, Córdoba y Jaén produce resultados muy diferentes porque las economías urbanas y los precios de referencia son distintos.
El tercer punto de análisis es precisamente ese: la política de vivienda necesita más sensibilidad territorial. Una regulación uniforme puede resultar demasiado baja para hacer viable una promoción en zonas tensionadas y demasiado alta para garantizar una ventaja real en provincias con precios moderados. El reto no consiste solo en construir más, sino en determinar dónde, para quién y con qué diferencia efectiva respecto al mercado libre.
Promotores, compradores y propietarios afrontan incentivos contradictorios
Para los promotores, la VPO ofrece estabilidad de demanda y un marco de precios conocido, pero reduce la capacidad de compensar sobrecostes o cambios del ciclo inmobiliario. La construcción residencial necesita plazos largos, y cualquier retraso administrativo, incremento de materiales o problema de financiación puede deteriorar la viabilidad. En ausencia de suelo público o ayudas suficientemente previsibles, parte de las empresas puede concentrarse en la vivienda libre, donde existe mayor flexibilidad para fijar precios y recuperar inversiones.
Para los hogares, el problema es distinto. El comprador de VPO puede beneficiarse de un precio limitado y de posibles programas de apoyo, pero debe cumplir requisitos de ingresos y destino de la vivienda. Si la diferencia frente a un piso usado es solo del 3%, algunos hogares podrían preferir la libertad de elección y de transmisión del mercado libre, incluso aceptando una vivienda más antigua. Otros, especialmente quienes carecen de ahorro suficiente, seguirán necesitando la protección pública porque las ayudas asociadas, la entrada o las condiciones hipotecarias pueden ser más decisivas que el precio nominal.
Los propietarios y arrendadores introducen otra controversia. Vaquero reclama mayor seguridad jurídica para que las viviendas habituales salgan al alquiler y sostiene que la percepción de riesgo está limitando la oferta. Desde la perspectiva de los inquilinos y de las organizaciones sociales, sin embargo, una mayor protección del arrendador no debería traducirse en una reducción de las garantías frente a desahucios o en un debilitamiento de la protección de hogares vulnerables. El conflicto no se resuelve presentando a una de las partes como responsable única: la escasez de alquiler exige combinar seguridad contractual, mediación, ayudas al pago y un parque público suficiente.
Las restricciones a las viviendas turísticas añaden incertidumbre. El presidente de Asaicor considera prematuro evaluar su efecto sobre el mercado. La cautela es razonable: limitar usos turísticos puede devolver algunas viviendas al alquiler residencial, pero no garantiza que aparezcan en el segmento asequible. Un propietario puede vender, mantener el inmueble vacío o dirigirlo a un alquiler de temporada si percibe que el alquiler estable ofrece menor rentabilidad o mayor riesgo regulatorio.
Qué puede ocurrir si la tendencia continúa
Si los precios de la vivienda libre mantienen aumentos próximos a los actuales, la VPO cordobesa podría conservar una ventaja relativa incluso sin abaratarse en términos absolutos. Esa situación sería insuficiente para resolver el problema de acceso: una rebaja del 3% frente a un mercado que crece un 10% anual no compensa la pérdida de poder adquisitivo, el encarecimiento de las hipotecas ni la falta de ahorro de los jóvenes. La protección sería más visible en las estadísticas que en la cuenta mensual de las familias.
El escenario más probable a corto plazo combina demanda resistente, oferta limitada y nuevas promociones con costes elevados. Córdoba no presenta los valores de Málaga o Madrid, pero su crecimiento acumulado desde 2023 muestra que los mercados secundarios también están absorbiendo parte de la presión residencial. La mejora de las conexiones, la búsqueda de precios relativamente asequibles y la concentración de empleo y servicios en la capital pueden sostener el interés comprador, mientras el parque disponible tarda años en ampliarse.
El principal riesgo es una segmentación creciente. Los hogares con empleo estable, apoyo familiar y capacidad de ahorro podrán competir por la vivienda libre o esperar una promoción protegida. Quienes tengan ingresos irregulares, trabajen en sectores de bajos salarios o no dispongan de avales quedarán atrapados entre una VPO poco más barata y una vivienda usada cada vez más cara. La exclusión no se medirá únicamente por el precio por metro cuadrado, sino por la distancia entre ese precio y la capacidad real de endeudamiento.
También existe un riesgo de desajuste entre la construcción de nuevas viviendas y las necesidades sociales. Levantar promociones en ubicaciones alejadas puede aumentar el número de VPO, pero trasladar a las familias costes de transporte, falta de servicios y menor acceso al empleo. Del mismo modo, fijar precios máximos sin revisar periódicamente los costes puede paralizar proyectos y reducir la oferta futura. La política pública tendrá que actuar sobre el suelo, la financiación, la fiscalidad y el alquiler, no solo sobre el precio final.
La experiencia de Córdoba sugiere una agenda concreta: ampliar el suelo público, acelerar licencias sin rebajar controles, promover fórmulas de colaboración público-privada con condiciones verificables y actualizar los módulos de manera territorialmente diferenciada. Las ayudas deben concentrarse en los hogares que realmente no pueden acceder al mercado, mientras la vivienda protegida mantiene su función social durante un periodo suficientemente largo. Sin controles de uso y transmisión, parte del beneficio público puede terminar convertido en una ganancia privada.
La cifra del 3% no es una simple curiosidad estadística. Es una señal de que el sistema de vivienda protegida está sometido a dos fuerzas simultáneas: los costes que empujan hacia arriba la vivienda nueva y la escasez que encarece la usada. En Córdoba, ambas curvas casi se han encontrado. El futuro del acceso residencial dependerá de que las administraciones consigan volver a abrir una brecha significativa sin hacer inviables las promociones. De lo contrario, la VPO seguirá llamándose protegida, pero protegerá cada vez menos frente a la realidad económica del mercado.
