Córdoba afronta una de las expresiones más visibles de su crisis residencial: 7.434 personas figuran como demandantes de vivienda protegida, mientras que las promociones proyectadas o en fase de entrega apenas suman 1.651 inmuebles. La relación, de 4,5 solicitantes por cada vivienda, no describe únicamente una falta puntual de oferta. Revela un desequilibrio acumulado entre el crecimiento de la necesidad de vivienda asequible, la lentitud de la gestión urbanística y la limitada capacidad de producción pública y privada.
Los datos proceden del registro municipal y de las promociones impulsadas por Vimcorsa, la empresa municipal de vivienda, junto con las iniciativas privadas en marcha. Las inscripciones incluyen 4.079 solicitudes para acceder a una vivienda en alquiler y 4.371 para comprar. Las cifras no equivalen a personas distintas, porque un mismo usuario puede optar por ambas modalidades, pero sí permiten identificar una presión sostenida sobre los dos principales canales de acceso. La dificultad no se concentra, por tanto, en un único segmento del mercado: afecta tanto a quienes no pueden asumir una hipoteca como a quienes, aun buscando comprar, no encuentran precios compatibles con sus ingresos.
Una demanda que crece sobre un suelo inmóvil
La raíz del problema se encuentra en el desfase entre la demanda y el ritmo al que se genera suelo listo para construir. Juan Manuel Gómez, responsable del portal inmobiliario Obra Nueva en Córdoba, atribuye la escasez de vivienda nueva, tanto libre como protegida, al atasco en el desarrollo urbanístico de la ciudad. Su diagnóstico apunta a un factor decisivo: una parcela puede existir sobre el plano, pero no convertirse en vivienda hasta que se completan la ordenación, la urbanización, las licencias y la financiación.
Ese proceso explica por qué una respuesta política anunciada hoy tarda varios años en materializarse. Las nuevas ordenanzas municipales, que el sector esperaba antes del verano, todavía no han sido aprobadas definitivamente. Si la regulación se demora, también lo hacen las licencias; y si las licencias se retrasan, las empresas y cooperativas aplazan decisiones de compra de suelo, contratación y financiación. La vivienda protegida no queda al margen de esta cadena: sus precios están regulados, de modo que cualquier aumento de costes o demora administrativa reduce todavía más el margen de los promotores.
A la congestión del suelo se suman problemas industriales. La falta de trabajadores especializados, la escasez de determinados materiales y el encarecimiento general de la construcción alargan los plazos y elevan el coste final. En una promoción libre, parte de ese aumento puede trasladarse al comprador. En una promoción protegida, esa posibilidad está más limitada por el régimen de precios, lo que puede hacer que algunos proyectos resulten menos atractivos o necesiten mayor apoyo financiero y administrativo.
El mapa actual de las promociones
De las 1.651 viviendas protegidas previstas, 703 corresponden al sector privado y el resto a Vimcorsa. El reparto por destino muestra otro desequilibrio: 759 se venderán y 189 se destinarán al alquiler, mientras que el conjunto de las viviendas orientadas a compra alcanza 1.462 unidades. La diferencia es relevante porque la demanda de alquiler registrada, con 4.079 inscripciones, supera ampliamente la oferta específica conocida.
El caso de la cooperativa Corduba Emérita ilustra tanto la capacidad de respuesta del mercado como sus límites. El proyecto contempla 58 viviendas de tres dormitorios y dúplex en Paraiso Arenal-La Colina, con patio o jardín, piscina comunitaria y garaje. La cooperativa ya ha vendido el cien por cien de las unidades, aunque ha abierto la admisión de socios expectantes para cubrir posibles bajas. La rapidez con la que se agotó la promoción confirma que existe una demanda solvente y organizada, pero no resuelve la situación de quienes no pueden afrontar las aportaciones iniciales, carecen de ahorro o necesitan un alquiler.
Las promociones públicas de Vimcorsa se encuentran en fases distintas de tramitación y la previsión es que las obras comiencen en 2026 o 2027. Entre las actuaciones más avanzadas figuran 30 viviendas en San Rafael de la Albaida, otras 30 en el Campo de la Verdad, 90 alojamientos para mayores en Fátima y 231 viviendas protegidas en Huerta de Santa Isabel Oeste. En conjunto, estos cuatro proyectos suman 381 inmuebles. Su dimensión es significativa para los barrios afectados, pero insuficiente frente a una lista de demandantes que multiplica varias veces la oferta disponible.
Alquiler, compra y una competencia desigual
La escasez tiene efectos diferentes según el régimen de acceso. Para las familias que buscan comprar, el precio protegido puede representar una ventaja decisiva frente al mercado libre, pero la compra exige estabilidad laboral, ahorro previo y capacidad para asumir gastos asociados, como impuestos, notaría o financiación. Por eso, una vivienda protegida en venta no sustituye automáticamente a una vivienda protegida en alquiler.
El alquiler concentra una vulnerabilidad distinta. Quienes solicitan esta modalidad suelen tener menor capacidad de ahorro y están más expuestos a subidas de renta, cambios de contrato o exigencias de solvencia. Cuando la oferta pública es reducida, esas personas compiten en el mercado privado con hogares que cuentan con más ingresos. El resultado puede ser la expulsión hacia barrios periféricos, el sobreesfuerzo económico o la convivencia forzada en viviendas sobreocupadas.
La presión también se traslada a la vivienda de segunda mano. Si la obra nueva no crece y las viviendas protegidas tardan en llegar, una parte de los compradores se desplaza al parque existente. Ese aumento de la demanda sostiene o eleva los precios, especialmente en las zonas con mejores servicios, transporte y disponibilidad de empleo. El fenómeno puede generar una paradoja: la falta de obra nueva encarece precisamente el segmento al que recurren quienes no pueden acceder a una promoción reciente.
El parque público no equivale a viviendas disponibles
En este debate aparece el parque gestionado por la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía. Según la ficha provincial actualizada a 31 de julio de 2026, AVRA contabiliza 6.793 viviendas en Córdoba: 5.653 en alquiler, 1.106 en compraventa y 34 de acceso diferido. La cifra puede parecer suficiente para moderar la tensión, pero no debe confundirse con viviendas nuevas, vacantes o listas para adjudicar.
Un parque público amplio puede incluir inmuebles ocupados, viviendas sometidas a contratos vigentes, unidades pendientes de reparación o edificios que requieren rehabilitación antes de volver al uso residencial. La diferencia entre parque total y disponibilidad efectiva es fundamental para evaluar las políticas públicas. Si una vivienda permanece cerrada durante meses por falta de recursos para arreglarla o por trámites administrativos, formalmente existe, pero no actúa como respuesta inmediata para una familia inscrita.
Las actuaciones actualmente en marcha muestran esa dimensión menos visible. En la plaza de La Corredera se ejecuta la rehabilitación energética de 27 viviendas, con un grado de avance del 84%, mientras que en la calle Mucho Trigo se realizan obras de accesibilidad en siete viviendas, con un 40% de ejecución. Son intervenciones necesarias para conservar el patrimonio público y reducir el consumo energético, pero durante las obras esas viviendas no amplían la oferta disponible. La política residencial debe atender, simultáneamente, la construcción de nuevas unidades y la recuperación rápida de las que ya existen.
El coste social de esperar hasta 2028
La previsión de que Vimcorsa pueda comenzar a entregar nuevas viviendas protegidas en 2028 implica que Córdoba podría pasar cinco años sin adjudicaciones de nuevas promociones, después de que las últimas entregas se produjeran en 2023. Ese intervalo tiene consecuencias que no siempre aparecen en las estadísticas de construcción. Una familia que hoy cumple los requisitos puede perder capacidad económica, cambiar de municipio o verse obligada a aceptar una solución residencial provisional antes de que llegue su turno.
La espera prolongada afecta especialmente a los jóvenes, los hogares monoparentales, las personas mayores con ingresos limitados y quienes trabajan con contratos temporales. También puede acelerar la salida de población en edad laboral hacia municipios donde el alquiler o la compra resulten más accesibles. La vivienda deja entonces de ser solo una cuestión de bienestar social y pasa a influir en la estructura demográfica, la disponibilidad de trabajadores y la sostenibilidad de los servicios públicos.
El proyecto de 90 alojamientos para mayores en Fátima señala una necesidad que irá ganando peso. El envejecimiento de la población exige fórmulas distintas a la vivienda familiar tradicional, con accesibilidad, servicios de proximidad y costes asumibles. Si la planificación se limita a contar pisos sin diferenciar tamaños, edades y necesidades, la oferta puede crecer sin resolver los problemas concretos de los hogares que esperan.
Una ventana de decisión para la ciudad
La situación obliga a coordinar varias políticas que con frecuencia avanzan por separado. Agilizar las ordenanzas y las licencias puede acortar plazos, pero no bastará si no se desbloquea suelo urbanizado. Aumentar la promoción pública puede ampliar la oferta, pero tendrá un efecto limitado si la financiación, los costes de construcción y la disponibilidad de empresas siguen siendo obstáculos. Y movilizar viviendas vacías requiere identificar cada caso, garantizar su rehabilitación y ofrecer seguridad jurídica a propietarios e inquilinos.
También será necesario medir la eficacia con indicadores más precisos que el número total de viviendas anunciadas. La administración debería distinguir entre viviendas en proyecto, con licencia, en construcción, terminadas, entregadas y efectivamente ocupadas. Esa trazabilidad permitiría conocer dónde se producen los retrasos y evitar que una previsión de varios años se presente como una solución inmediata.
El dato de 7.434 demandantes funciona como una señal de alarma, pero también como una oportunidad para rediseñar la estrategia residencial de Córdoba. La ciudad todavía puede evitar que la brecha se convierta en un problema estructural si acelera el desarrollo de suelo, protege la continuidad de las promociones y reserva una proporción mayor para el alquiler. De lo contrario, las entregas previstas para 2026, 2027 o 2028 llegarán a un mercado que ya habrá acumulado nuevas generaciones de solicitantes, con precios más altos y menos margen para corregir el retraso.
