La vivienda de interés social (VIS) en Perú entra en una etapa de mayor control precisamente cuando atraviesa uno de sus momentos de mayor expansión. El proyecto de Reglamento de la Ley N.° 32379, publicado por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) y sometido a consulta pública desde el 22 de julio de 2026, propone limitar durante cinco años la venta o el alquiler de las viviendas subsidiadas, crear el Registro Nacional de Vivienda (Renavi) y elevar las obligaciones de las empresas promotoras.
La discusión no se reduce a un cambio administrativo. El nuevo marco puede modificar la relación entre el Estado, las familias beneficiarias, las inmobiliarias y los inversionistas privados. También plantea una pregunta de fondo: ¿cómo ampliar el acceso a la vivienda sin convertir los subsidios en activos especulativos y sin desalentar la oferta formal que el propio Estado necesita para cerrar una brecha estimada en dos millones de viviendas?
El giro regulatorio llega en plena expansión
Los datos del primer trimestre de 2026 muestran un mercado con demanda y capacidad de movilizar recursos. En ese periodo se otorgaron 2.335 Créditos Mivivienda, 8,4% más que un año antes, mientras que los desembolsos alcanzaron S/541,8 millones, con un crecimiento interanual de 32,4%. El Financiamiento Complementario Techo Propio avanzó 142% en el mismo lapso. No se trata, por tanto, de un sector estancado que requiera únicamente estímulos, sino de un sistema que está creciendo y necesita evitar que esa expansión genere distorsiones.
La primera convocatoria de Techo Propio 2026 para Construcción en Sitio Propio contempla hasta 14.880 Bonos Familiares Habitacionales y una inversión superior a S/519 millones. A ello se suma la disponibilidad de 57 terrenos estatales, con potencial para desarrollar hasta 164.731 viviendas de interés social y atraer más de S/1.600 millones de inversión privada. El volumen de estos anuncios explica por qué la trazabilidad, la calidad de los proyectos y la selección de beneficiarios adquieren una importancia que excede el caso individual de cada vivienda.
La restricción de cinco años para vender o alquilar busca impedir que una familia reciba una ayuda pública, transfiera rápidamente el inmueble y capture una ganancia privada. El proyecto también contempla consecuencias severas ante el incumplimiento: pérdida del subsidio, impedimento temporal para solicitar nuevos apoyos y, eventualmente, devolución del beneficio recibido. La lógica es clara: el subsidio debe cumplir una función habitacional, no convertirse en un mecanismo de compra con descuento para revender en el corto plazo.
La protección contra el abuso puede crear nuevas tensiones
El problema es que una prohibición uniforme puede chocar con la realidad económica de los hogares. Una familia puede necesitar mudarse por pérdida de empleo, separación, enfermedad, traslado laboral o aumento de sus integrantes. Si la norma no diferencia entre una reventa especulativa y una salida forzada, el costo de proteger el subsidio recaerá sobre quienes tienen menos capacidad para absorber una crisis.
El alquiler plantea una tensión adicional. La vivienda subsidiada puede quedar desocupada temporalmente por razones legítimas, pero una prohibición absoluta reduciría la flexibilidad patrimonial de los beneficiarios. Al mismo tiempo, permitir el arrendamiento sin controles podría crear un mercado informal en el que terceros capturen el beneficio estatal. El punto decisivo será el diseño de las excepciones, los procedimientos de autorización y la proporcionalidad de las sanciones, aspectos que deberán quedar suficientemente precisos antes de la aprobación definitiva del reglamento.
La primera conclusión relevante es que la efectividad de la restricción dependerá menos de la severidad de la sanción que de la calidad de la información. Sin registros actualizados, interoperabilidad entre entidades y capacidad de fiscalización, la prohibición puede existir en el papel mientras las transferencias informales, los contratos privados o los alquileres no declarados continúan. Una regla rígida, pero difícil de verificar, puede producir más litigios que soluciones.
Renavi: transparencia para el comprador, carga para el promotor
La creación del Registro Nacional de Vivienda pretende resolver una falla habitual en los programas habitacionales: la dispersión de información sobre la situación legal de los terrenos, las características de los proyectos, los beneficios asignados y las obligaciones asociadas a cada unidad. Para el comprador, un registro confiable puede reducir la incertidumbre y permitir comparar proyectos con mayor conocimiento. Para el Estado, ofrece una herramienta para seguir el destino de los recursos públicos.
Sin embargo, Renavi no será útil por el solo hecho de existir. Debería incorporar información verificable y actualizada sobre titularidad del suelo, licencias, avance de obra, condiciones de financiamiento, número de unidades, subsidios otorgados y eventuales sanciones. Si solo se convierte en una ventanilla adicional para presentar documentos, elevará los costos sin mejorar realmente la protección del comprador.
Para las inmobiliarias, el nuevo registro significará mayores exigencias de inscripción, documentación y fiscalización. Las empresas grandes probablemente podrán absorber mejor los costos de cumplimiento, mientras que los promotores pequeños podrían enfrentar retrasos, necesidades de capital adicionales y mayor exposición a sanciones. Esta asimetría puede acelerar la concentración del mercado: menos empresas, pero de mayor tamaño, participando en proyectos vinculados a subsidios públicos.
La segunda conclusión es que la transparencia puede fortalecer la oferta formal solo si se aplica de manera predecible. Un promotor necesita saber cuánto tardará la aprobación, qué documentos serán suficientes y cómo se resolverán las observaciones. Si los trámites son ambiguos o cambian durante la ejecución, el riesgo regulatorio se incorporará al precio final de las viviendas o provocará que algunos proyectos no lleguen a construirse.
El capital colectivo entra por una puerta todavía estrecha
En este contexto, el crowdfunding inmobiliario aparece como una fuente complementaria de financiamiento. A través de plataformas digitales, numerosos inversionistas aportan sumas pequeñas o medianas para financiar la compra, construcción, remodelación o desarrollo de inmuebles. A cambio, reciben intereses, dividendos o una participación en las ganancias, según la estructura de cada proyecto.
Las plataformas de este segmento han canalizado S/57 millones en fondos privados para proyectos de vivienda social. La cifra es modesta frente a los S/1.600 millones de inversión privada potencial asociados a los terrenos estatales, pero resulta significativa como señal de diversificación financiera. Indica que la VIS ya no depende exclusivamente de los bancos, de los programas públicos o del balance de las grandes constructoras.
El argumento a favor del crowdfunding es doble. Primero, puede ampliar la base de inversionistas y dirigir ahorro privado hacia proyectos que necesitan capital para comenzar o completar etapas de desarrollo. Segundo, permite diversificar el riesgo entre varios proyectos, en lugar de concentrar toda la inversión en un solo inmueble. Para los promotores, obtener recursos de una comunidad de inversionistas puede reducir la dependencia de un crédito bancario tradicional.
Pero la democratización del acceso no equivale a eliminación del riesgo. La rentabilidad ofrecida puede depender de la venta futura de las viviendas, de la aprobación de permisos, de la disponibilidad de servicios básicos, de los costos de construcción y de la capacidad del promotor para cumplir sus plazos. Si el proyecto se retrasa o la demanda se debilita, el inversionista puede enfrentar una recuperación tardía del capital o una pérdida parcial.
La tercera conclusión es que el crowdfunding no debe presentarse como sustituto de la política habitacional. Puede financiar una parte del ciclo inmobiliario, pero no resuelve por sí solo el precio del suelo, la informalidad, la falta de infraestructura urbana ni la capacidad de pago de los hogares. Su mayor aporte será conectar capital privado con proyectos transparentes y viables; su mayor peligro, convertirse en una vía para distribuir riesgos inmobiliarios entre pequeños ahorristas que no comprenden plenamente la operación.
Entre familias, constructoras e inversionistas
Las familias beneficiarias pueden recibir una protección importante si Renavi evita proyectos con problemas legales o promotores incumplidos. También podrían beneficiarse indirectamente de una mayor competencia financiera, siempre que el capital adicional se traduzca en más unidades, mejores plazos y no únicamente en mayores márgenes para los desarrolladores.
Su preocupación principal será la rigidez de las nuevas reglas. La vivienda social no es solo un activo financiero: es el centro de decisiones familiares que pueden cambiar durante cinco años. La norma deberá establecer canales claros para solicitar excepciones y evitar que una emergencia económica convierta a un beneficiario en infractor automáticamente. También será esencial explicar las restricciones antes de la firma, con contratos comprensibles y mecanismos de orientación independientes.
Las inmobiliarias, por su parte, tienen incentivos para reclamar procedimientos ágiles y criterios homogéneos. La fiscalización más estricta puede elevar la confianza del mercado, pero también aumentar los costos de preparación y ejecución. El riesgo de que las empresas trasladen esos costos a los compradores es real, especialmente en un segmento donde la capacidad de pago está limitada y cada incremento puede excluir a una parte de la demanda.
Los inversionistas de crowdfunding observan otra clase de incertidumbre. Si el proyecto depende de viviendas subsidiadas, cualquier cambio en los requisitos de elegibilidad, en el desembolso de bonos o en la aprobación de los proyectos puede alterar el calendario de retorno. La plataforma debería revelar quién asume los riesgos, cómo se custodian los fondos, qué ocurre ante un incumplimiento y si existe algún mecanismo de recuperación. Una presentación comercial basada únicamente en la “demanda estructural” de la VIS sería insuficiente.
La próxima batalla será la calidad de la supervisión
El mercado peruano puede avanzar hacia un modelo de vivienda social más trazable, con promotores identificables, proyectos registrados y mayor participación de capital privado. También es posible que los bancos y las plataformas digitales desarrollen productos más especializados para financiar etapas concretas de los proyectos. La experiencia de los primeros programas inscritos en Renavi podría determinar si el registro se convierte en una infraestructura de confianza o en un obstáculo burocrático.
La consulta pública, abierta durante 15 días, constituye una oportunidad para corregir vacíos antes de que las restricciones sean aplicadas. Las observaciones deberían concentrarse en tres asuntos: excepciones justificadas a la prohibición de vender o alquilar, interoperabilidad efectiva del Renavi y reglas de protección para quienes invierten mediante plataformas digitales. Sin esos ajustes, el reglamento podría ser formalmente estricto, pero materialmente débil.
El principal riesgo para el sector es la combinación de mayor demanda con una oferta que no crece al mismo ritmo. Si las obligaciones elevan el costo y el tiempo de los proyectos, el número de promotores podría reducirse y el precio de las unidades aumentar. Un segundo riesgo es la informalidad: cuando las reglas son demasiado difíciles de cumplir, algunos actores pueden operar fuera del registro, mediante contratos privados o estructuras que dificulten la supervisión.
Existe además un riesgo financiero emergente. El crecimiento del crowdfunding puede generar entusiasmo antes de que el mercado cuente con suficientes estándares de divulgación, evaluación independiente y gestión de conflictos de interés. Los pequeños inversionistas no deben asumir, sin saberlo, riesgos propios de un desarrollador profesional. La expansión de estas plataformas requiere supervisión proporcional, información clara y límites frente a promesas de rentabilidad que no reflejen la incertidumbre real.
La vivienda social peruana se encuentra ante una disyuntiva delicada. El Estado busca impedir que el subsidio sea capturado por la especulación, pero necesita mantener incentivos para que el sector privado construya a escala. El crowdfunding puede aportar recursos y ampliar la participación financiera, aunque solo será sostenible si se apoya en proyectos verificables y en una regulación que distinga entre innovación y opacidad. La medida decisiva no será únicamente prohibir la reventa durante cinco años, sino asegurar que cada sol público y privado pueda seguirse desde el terreno hasta la familia que finalmente habita la vivienda.
