El mercado de arrendamiento de naves industriales en México mantuvo un crecimiento de doble dígito al cierre del primer semestre de 2026, aun cuando las empresas y los desarrolladores operan bajo un escenario de mayor cautela por el inicio de la revisión del Tratado entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC) y por la política arancelaria impulsada por el gobierno del presidente Donald Trump.
De acuerdo con el reporte más reciente de Solili, durante julio se ocuparon más de 480,000 metros cuadrados de espacios industriales en el país. El volumen representó un incremento anual de 10% frente al mismo mes de 2025, una señal de que la demanda todavía conserva capacidad de expansión pese a la incertidumbre comercial que ha limitado algunas decisiones de inversión.
El comportamiento de la desocupación también mostró una mejora significativa. En julio se liberaron cerca de 80,000 metros cuadrados, una reducción de 60% respecto al mismo periodo del año anterior. La combinación de una mayor ocupación y una menor liberación de inmuebles apunta a una relación más equilibrada entre la oferta disponible y las necesidades de las empresas.
La demanda mantiene el pulso
Los resultados contrastan con la desaceleración observada desde el año pasado, cuando la incertidumbre en torno al comercio regional comenzó a moderar la ocupación de espacios industriales. Antes de ese ajuste, el mercado había registrado una expansión acelerada por el nearshoring, fenómeno que impulsó la llegada y ampliación de operaciones manufactureras y logísticas en México después de la pandemia.
Para Solili, el desempeño de julio confirma que las compañías mantienen el interés por instalarse en los principales corredores industriales del país, aunque sus decisiones se desarrollan en un entorno económico más exigente. La demanda no desapareció, pero su evolución debe interpretarse junto con la prudencia que comienza a dominar la planeación de nuevos proyectos.
Esta diferencia entre ocupación y construcción es relevante. Mientras las empresas continúan absorbiendo espacios ya disponibles, los desarrolladores están reduciendo el ritmo de incorporación de nueva oferta. El mercado, por tanto, parece avanzar hacia una etapa de consolidación después de los fuertes aumentos de inventario registrados durante los últimos años.
Ciudad de México lidera los contratos
La Ciudad de México encabezó la actividad de arrendamiento en julio, con 32% del volumen nacional. Guadalajara ocupó el segundo lugar, con 21%, mientras Monterrey concentró cerca de 17% de las operaciones. La distribución muestra que la demanda continúa concentrándose en mercados con infraestructura logística, base empresarial y conexión con los principales centros de consumo y producción.
El orden cambia cuando se observa la liberación de espacios. Monterrey representó 27% del total nacional, seguido por la Ciudad de México, con 15%, y Tijuana, con 14%. A pesar de que Monterrey concentró la mayor proporción de inmuebles desocupados, el descenso nacional registrado en el año refleja una menor rotación general de propiedades frente al aumento de la oferta disponible.
Las cifras también sugieren que los mercados industriales no están respondiendo de manera uniforme a la incertidumbre. Cada ciudad enfrenta condiciones distintas de disponibilidad, costos, conectividad y exposición a sectores exportadores. Por ello, el desempeño nacional resume tendencias comunes, pero no elimina las diferencias entre regiones.
Menos proyectos nuevos en construcción
Durante julio comenzó la construcción de 226,000 metros cuadrados de espacios industriales, 36% menos que en el mismo mes de 2025. Monterrey concentró 38% de los nuevos proyectos, aunque el menor volumen total indica que los desarrolladores están adoptando una postura más selectiva antes de comprometer capital en nuevas superficies.
Solili atribuye esta reducción a una estrategia para moderar el crecimiento del inventario, después del incremento en la disponibilidad observado durante los trimestres recientes. La decisión puede contribuir a contener presiones sobre la vacancia si la demanda mantiene su ritmo, pero también limita la velocidad con la que el mercado puede responder a nuevas necesidades de ocupación.
Actualmente, la oferta nacional asciende a 5.9 millones de metros cuadrados y la tasa de vacancia se ubica en 5.2%, un punto porcentual por encima de la registrada un año antes. Aunque el arrendamiento creció y la desocupación disminuyó en julio, el nivel de espacios disponibles todavía refleja el impacto de la expansión de inventario acumulada.
El T-MEC marca el siguiente tramo
Las mayores tasas de vacancia corresponden a Tijuana, con 10.1%, y Reynosa, con 6.9%. Ambas cifras evidencian que la capacidad disponible puede variar considerablemente entre mercados y que la absorción de nuevos espacios dependerá de la evolución de las actividades vinculadas con el comercio exterior y la manufactura.
El inicio de la revisión del T-MEC añade un factor de riesgo a las proyecciones del sector. El tratado establece el marco principal para una parte sustancial de las operaciones productivas y comerciales de México con Estados Unidos y Canadá, por lo que cualquier cambio en sus condiciones podría influir en los planes de expansión, relocalización y contratación de naves industriales.
A ello se suma la política arancelaria del gobierno estadounidense, cuya evolución puede afectar los costos y la competitividad de las cadenas de suministro instaladas en la región. Sin embargo, los datos de julio muestran que ese entorno aún no se ha traducido en una contracción generalizada de la demanda. La respuesta predominante hasta ahora parece ser una mayor cautela en la oferta, más que un retiro de las empresas del mercado mexicano.
Con estos elementos, el sector conserva fundamentos favorables para el resto de 2026, aunque su crecimiento dependerá de que la ocupación avance al mismo tiempo que se aclaran las condiciones comerciales de Norteamérica. El desempeño reciente ofrece señales de resistencia, pero también confirma que la expansión industrial entró en una fase de selección más estricta, en la que la ubicación, la calidad de los inmuebles y la certidumbre regulatoria tendrán un peso creciente en las decisiones de inversión.
