La banca comercial mexicana proyecta un avance anual de entre 3 y 5 por ciento en el otorgamiento de créditos hipotecarios durante 2026, según declaraciones de Cybel Magaña, directora nacional comercial de SOC Asesores Financieros. Esta estimación se produce en un contexto de tasas de interés elevadas y un inicio de año incierto, tras un primer semestre de ritmo bajo que comenzó a revertirse en marzo por el mayor interés en vivienda vertical próxima a centros laborales.
En 2025 la colocación alcanzó 236 mil millones de pesos. El segmento de vivienda usada ya representa la mitad de las transacciones, mientras que las plataformas de renta temporal han ampliado su oferta ante la proximidad del Mundial de Fútbol 2026. La morosidad se mantiene en 3,11 por ciento al cierre del primer trimestre, nivel que la ejecutiva calificó de estable.
Efectos sobre compradores y oferta de vivienda
El repunte observado a partir de marzo responde principalmente a la preferencia por departamentos cercanos a zonas de empleo, que suelen tener precios más altos. Este comportamiento modifica el perfil de riesgo de los nuevos créditos, ya que los montos promedio tienden a elevarse. Para los compradores de ingresos medios-altos, la mayor disponibilidad de financiamiento en este segmento puede acelerar decisiones de compra, aunque el encarecimiento de las mensualidades por tasas todavía elevadas sigue limitando el acceso de hogares de menores ingresos.
El hecho de que la vivienda usada alcance ya 50 por ciento de las operaciones indica un mercado más maduro. Los compradores valoran la inmediatez de entrega y la posibilidad de ubicaciones consolidadas, lo que reduce la dependencia de desarrolladores nuevos y presiona a la baja los precios en algunas periferias. Esta tendencia también favorece la liquidez del mercado secundario y permite que el crédito se destine en mayor proporción a transacciones ya existentes.
Perspectiva de los inversionistas y el alquiler temporal
La expectativa de mayor demanda de renta durante el Mundial de 2026 ha llevado a plataformas de alojamiento temporal a incrementar su inventario. Este movimiento genera un efecto de doble filo: por un lado, eleva el rendimiento esperado de propiedades en zonas céntricas y justifica la adquisición con fines de inversión; por otro, incrementa la competencia por unidades habitables y acelera procesos de gentrificación en colonias tradicionales. Los gobiernos locales ya han anunciado mayor regulación para mitigar desplazamientos de residentes de larga data, lo que añade incertidumbre jurídica a los proyectos de compra para renta.
Los inversionistas institucionales y particulares que operan en el segmento de renta observan que un crecimiento de 5 por ciento en colocación hipotecaria podría sostenerse hasta 2027 si las tasas comienzan a ceder. Sin embargo, cualquier endurecimiento regulatorio sobre plataformas de alquiler temporal reduciría el atractivo de estos activos y podría derivar en menor demanda de crédito para compra con fines especulativos.
Riesgos y sostenibilidad del crecimiento proyectado
Aunque la morosidad actual de 3,11 por ciento se considera controlada, un eventual estancamiento del empleo formal o un repunte sostenido de las tasas podría elevar los índices de cartera vencida en los próximos trimestres. La banca ha mostrado prudencia al mantener estándares de originación estrictos, pero la competencia por colocar los volúmenes esperados podría relajar gradualmente esos criterios, especialmente en el segmento de vivienda vertical de mayor costo.
Otro factor de riesgo radica en la dependencia de factores externos como el flujo de remesas y el desempeño del empleo en Estados Unidos. Una desaceleración en estos rubros afectaría directamente la capacidad de pago de una porción relevante de acreditados. Al mismo tiempo, la meta de 20 por ciento de crecimiento en ventas reportada por SOC Asesores Financieros refleja una apuesta agresiva que solo se materializará si el mercado hipotecario en su conjunto mantiene la senda de recuperación iniciada en marzo.
La combinación de preferencia por vivienda usada, mayor regulación sobre alquileres temporales y posible ajuste de tasas configura un escenario de crecimiento moderado pero no exento de volatilidad. La capacidad de la banca para sostener colocaciones cercanas al límite superior de 5 por ciento dependerá tanto de la evolución macroeconómica como de la respuesta regulatoria local ante los efectos de gentrificación.
