Córdoba ha alcanzado en junio un hito que trasciende la cifra mensual: 1.141 compraventas de viviendas, el registro más alto desde que el Instituto Nacional de Estadística comenzó esta serie en 2007. El dato supera incluso el máximo previo de mayo de aquel año, cuando el mercado se encontraba en una fase expansiva muy distinta a la actual. El primer semestre también confirma un elevado nivel de actividad, con 5.794 operaciones, un 7,6% más que un año antes y el segundo mejor resultado histórico para ese periodo.
La lectura inmediata es positiva para buena parte de la economía provincial. Un mayor número de transacciones moviliza a agencias, notarios, registradores, tasadores, empresas de reforma, comercios de equipamiento y servicios financieros. También puede reforzar la recaudación vinculada a impuestos y tasas, así como dinamizar barrios donde viviendas vacías o con escasa inversión cambian de propietario y se rehabilitan. Sin embargo, la intensidad de las operaciones no garantiza por sí sola un mercado equilibrado ni una mejora equivalente en el acceso a la vivienda.
La vivienda usada impulsa el ciclo
El principal motor del récord es la vivienda de segunda mano. En junio se vendieron 888 inmuebles usados, otro máximo mensual de la serie, y entre enero y junio se acumularon 4.682 operaciones, un 10,7% más interanual. Este segmento aporta 451 ventas adicionales frente al primer semestre de 2025, mientras la vivienda nueva retrocede en 42 unidades. La conclusión es relevante: el crecimiento no procede de una ampliación sostenida de la oferta edificada, sino de una mayor rotación del parque residencial existente.
Esta dinámica tiene ventajas claras. Córdoba dispone de un parque urbano amplio y, en parte, envejecido, por lo que una mayor actividad en segunda mano puede favorecer rehabilitaciones, mejoras de eficiencia energética y recuperación de inmuebles en zonas consolidadas. Para propietarios que necesitaban vender, el incremento de la demanda amplía las posibilidades de cierre. Para compradores con necesidades inmediatas, la vivienda usada ofrece localizaciones, servicios y plazos de ocupación que la promoción nueva no siempre puede proporcionar.
Pero la dependencia de la segunda mano también marca un límite. Si la demanda crece más deprisa que la oferta disponible en los barrios más buscados, el volumen de compraventas puede trasladarse a mayores precios y a una competencia más intensa entre hogares. El riesgo es especialmente visible para jóvenes, familias con ahorro limitado y personas que dependen de financiación elevada. Un mercado con muchas operaciones puede ser, al mismo tiempo, un mercado difícil de entrar para quienes no disponen de patrimonio previo o apoyo familiar.
Obra nueva: repunte mensual, debilidad de fondo
La vivienda nueva ofrece una señal más ambivalente. En junio se registraron 253 ventas, un 35,3% más que en el mismo mes de 2025 y un 73,3% más que en mayo. El salto mensual es significativo, pero no altera la tendencia del semestre: las 1.112 operaciones acumuladas son un 3,6% inferiores a las del año anterior. Esa divergencia obliga a evitar conclusiones precipitadas basadas en un único mes, ya que la comercialización de promociones depende de entregas concretas, calendarios de obra y formalización de escrituras.
Una oferta nueva insuficiente puede convertirse en un factor de presión estructural. La obra nueva requiere suelo disponible, financiación, costes de construcción asumibles, tramitaciones ágiles y una demanda capaz de pagar precios generalmente superiores a los de la vivienda usada. Si uno o varios de esos elementos fallan, el mercado puede mantener una elevada compraventa de inmuebles existentes sin generar el stock adicional necesario para absorber nuevas necesidades residenciales.
La consecuencia potencial no afecta solo a quienes buscan una primera vivienda. La escasez de promoción también reduce la capacidad de renovación urbana, limita alternativas accesibles en zonas de expansión y dificulta que el alquiler reciba nueva oferta residencial. Para el sector constructor, un mercado donde la demanda es visible pero la producción no despega plantea una paradoja: existe actividad inmobiliaria, aunque no necesariamente condiciones suficientes para sostener inversión a largo plazo.
La brecha entre vivienda libre y protegida
El contraste más delicado aparece en la vivienda protegida. Mientras la vivienda libre alcanzó 1.044 compraventas en junio, el máximo de la serie y un avance interanual del 18,1%, la protegida descendió a 97 operaciones, un 11,8% menos. En el conjunto del semestre, la caída de la vivienda protegida es del 13,6%, hasta 577 unidades. La vivienda libre concentra ya el 91,5% de las compraventas provinciales, frente al 8,5% de la protegida.
Este desequilibrio plantea un riesgo social de fondo. El dinamismo de la vivienda libre puede favorecer inversión, movilidad residencial y actividad económica, pero no reemplaza la función de la vivienda protegida para hogares con ingresos medios y bajos. Cuando la proporción de producto asequible disminuye, aumentan las dificultades para emanciparse, se prolonga la dependencia del alquiler o del hogar familiar y se amplían las diferencias entre quienes ya poseen un inmueble y quienes intentan acceder por primera vez.
La reducción de operaciones protegidas no permite determinar por sí sola si la causa es una menor oferta, menos promociones terminadas, cambios en la demanda o restricciones administrativas. No obstante, el dato merece seguimiento porque coincide con un mercado libre en expansión. Si la mejora de la actividad se concentra en segmentos menos accesibles, el récord puede elevar la percepción de prosperidad inmobiliaria sin resolver el problema principal de asequibilidad para una parte creciente de la población.
Más compraventas no implican igual fortaleza territorial
Córdoba lidera el crecimiento porcentual de compraventas en Andalucía tanto en junio como en el primer semestre, pero ocupa el sexto puesto de las ocho provincias andaluzas por volumen de operaciones. Esta diferencia es importante para interpretar el resultado. La provincia ha acelerado más que otras, pero parte de una base menor que Málaga, Sevilla, Almería, Cádiz o Granada. El récord cordobés evidencia fortaleza relativa, aunque no equivale a una transformación automática de su posición en el mercado regional.
El comportamiento de las demás provincias también introduce incertidumbre. Málaga, Cádiz y Almería presentan descensos semestrales, mientras Granada, Jaén y Sevilla crecen a ritmos distintos. Parte de la fortaleza de Córdoba podría responder a factores locales, como precios comparativamente más competitivos, demanda embalsada o una mayor disponibilidad de vivienda usada. Otra parte puede reflejar decisiones de compra aplazadas que se han materializado tras un periodo de adaptación a los tipos de interés y a la inflación.
Determinar qué componente domina será decisivo. Si el aumento responde a una mejora duradera de la capacidad de atracción residencial y económica de Córdoba, podría consolidar empleo y actividad vinculados a la vivienda. Si se trata sobre todo de un efecto temporal de operaciones retrasadas o de una base estadística favorable, el ritmo puede moderarse en los próximos meses. Las cifras de precios, hipotecas, tiempos de venta y stock disponible ayudarán a distinguir entre ambas posibilidades.
El crédito y los precios marcarán la sostenibilidad
La evolución futura dependerá en gran medida de las condiciones de financiación. Un entorno de tipos de interés menos restrictivos puede facilitar el acceso al crédito y sostener la demanda, especialmente entre compradores que habían aplazado su decisión. Pero un crédito más accesible también puede intensificar la presión sobre una oferta limitada, sobre todo si aumenta la presencia de compradores con mayor capacidad de pago o de inversión orientada al alquiler.
El riesgo no consiste necesariamente en que el récord anuncie una burbuja comparable a la de 2007. El contexto financiero, regulatorio y de endeudamiento es diferente, y la comparación histórica debe manejarse con cautela. Sin embargo, el hecho de que el máximo de compraventas se haya superado obliga a vigilar si los precios crecen de forma desconectada de los salarios locales, si se elevan los porcentajes de endeudamiento de los hogares o si se reduce excesivamente la oferta para residencia habitual.
Una señal de equilibrio sería que el incremento de transacciones viniera acompañado de más rehabilitación, nueva oferta bien localizada, vivienda protegida y alquiler estable. Una señal de tensión sería observar que las ventas siguen aumentando mientras la vivienda disponible para hogares residentes se estrecha y el esfuerzo financiero se agrava. Las administraciones locales y autonómicas tienen margen para actuar sobre suelo, licencias, rehabilitación y promoción asequible, aunque sus efectos no son inmediatos.
Un récord que exige lectura prudente
Las 1.808 transmisiones totales de viviendas registradas en junio, segundo mejor dato mensual desde 2007, confirman una circulación patrimonial excepcionalmente elevada. No obstante, las transmisiones totales solo aumentan un 2,5% en el semestre, menos que las compraventas, debido principalmente al descenso de las herencias. Este matiz sugiere que el impulso procede de decisiones activas de compra y venta más que de un aumento generalizado de todas las formas de transmisión inmobiliaria.
Córdoba obtiene así una oportunidad relevante: aprovechar el dinamismo para modernizar su parque de viviendas, activar barrios y reforzar empleo cualificado asociado a la rehabilitación y la construcción. El desafío consiste en evitar que el mercado se divida entre propietarios beneficiados por la revalorización y hogares excluidos por precios, escasez de oferta nueva o falta de vivienda protegida. La calidad del ciclo no se medirá solo por cuántas escrituras se firmen, sino por si ese movimiento amplía de manera realista las opciones de vivienda para quienes viven y trabajan en la provincia.
